超十万个老旧小区设施老化 房地产迎来存量改造新风口？

城市更新已成为房地产纵深化发展的新风口。 但面对存量建筑多、改造成本高、资金不足等问题 ，城市更新将何去何从？5月16日，以“城市更新，助推城市宜居宜业发展”为主题的第十一届全国既有建筑改造大会上，专家建议用智慧技术达到建筑节能的目的，以降低改造成本。同时建议用数字算法把建筑的全生命周期高科技化、黑科技化，以实现可持续发展。

老旧小区约40亿平方米，需改造的建筑存量大

随着目前一二线城市增量土地供应的短缺和人们对旧城区改造的期望，以存量空间改造为主的内涵式增长成为城市发展新趋势。

在第十一届全国既有建筑改造大会上，住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波介绍， 我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。由于我国老旧小区建设年代较早，建设标准不高，运行维护不佳，不同程度地存在保温性能不佳，大部分老旧小区建筑维护未能达到现行节能标准要求。

同时，老旧小区宜居性能较差，多层建筑普遍缺少电梯，有的没有独立厨房、卫生间、障碍设施以及养老服务设施缺乏。甚至部分建筑存在安全结构性能差、防火性能差等质量安全问题，严重影响居民正常生活。

对此，全联房地产商会副会长、全联房地产商会城市更新分会会长、北京天鸿置业有限公司董事长柴志坤表示，今年的政府工作报告，传递出对老旧小区改造提升的信号，政府从偏向于精神层面的鼓励，上升到偏向于行政层面的支持。住房和城乡建设部于2017年在广州、秦皇岛、厦门、长沙等15个试点城市展开的老旧小区改造，2018年相继进入了实施阶段。存量空间改造及既有建筑改造，已成为城市更新的新增长点。城市更新正逐步成为房地产纵深化发展的新风口。 

据悉，自2007年以来，财政部、住房和城乡建设部组织开展了既有建筑改造工作。目前已完成了一定规模的改造项目。截至2015年底，北方地区完成居住建筑节能改造面积11.8亿平方米，部分省市也开展了多种形式老旧小区综合改造工作。

由于既有建筑改造工作起步较晚，历史欠缺较多，仍存在不少突出问题。需要改造的既有建筑存量仍然巨大。

据倪江波称，全国老旧小区总建筑面积约为40亿平方米中，未达到节能50%标准的建筑面积还有17亿平方米，缺乏无障碍设施的建筑面积19亿平方米，基础设施老化环境较差的小区数量超过10万个，占老旧小区总量的60%以上。

改造资金投入不足， 未来利用智慧科技改造存量建筑

目前，老旧小区的改造工作仍然存在众多问题。其中，受资金限制较为严重，据倪江波介始，不少项目改造标准较低，改造内容大多为墙面粉刷等对居民干扰少成本低的措施。对于节能保温改造、助老设施改造等，由于资金需求量大，施工组织复杂，协调工作量大等因素，各地在改造中很少涉及。

此外，老旧小区改造资金投入力度不足，融资模式单一。由于老旧小区以低收入人群为主，承担改造费用的能力有限。

倪江波表示，目前老旧小区改造仍以财政投资为主，随着老旧小区改造的深入，将逐步涉及建筑结构安全、助老设施等改造内容，资金需求更加巨大，资金筹措难度进一步加大。从当前来看，老旧小区改造内容、改造标准、改造程序、资金管理等方面的规定和技术标准尚不完备。

中国工程院院士崔恺也认为，近几年来，很多优秀建筑师都在做公共建筑的改造，总体上来看，面临一定的困难，主要是既有建筑改造因为拆除成本比较低、加固造价高而不被接受。

针对既有建筑改造节能标准如何执行？崔恺认为，不一定要按照绿色建筑标准片面使用保温材料及设备。可以用一些智慧技术，以利用空间再造达到建筑节能的目的，这样可以大幅度降低改造成本。

在城市更新过程中如何实现可持续发展，当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁张鹏认为，应该不断往建筑物体空间里面装商业模式、流量、场景，最终形成经济回报。未来的城市更新就是绿色科技构建物理空间。数字算法把建筑的全生命周期高科技化、黑科技化，同时包括带来流量和经济回报的商业场景。