滨海价值最被低估的板块挑战生态城！塘沽湾究竟靠什么蹿红？

塘沽湾位于滨海新区核心位置，是继生态城之后的又一个具有整体前瞻战略性规划的区域，从2013年首块土地挂牌至今，塘沽湾已走过6个年头，吸引到众多目品牌和项目强势入驻，6月27日，房天下举办了一场“发现优居之城塘沽湾——海河生态湾区生活区域价值”为主题的论坛活动，板块内8家品牌企业共同聚焦塘沽湾，这也是该板块自诞生以来，区域内的开发商首次集结，联合集体对外发声。房天下独家揭秘，塘沽湾的前世今生今天一起来聊一聊。

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后起之秀 拿什么挑战生态城？

谈到塘沽湾，论坛在座的房企们都不约而同的表示看好塘沽湾所处的区位：

首先塘沽湾是政府授权、扶植的新型城镇化的重点项目，从政策层面上，塘沽湾扮演着极为重要的战略角色。从城市层面来讲，在天津一轴两带的发展策略上，有两个交汇点，一是市中心核心区，另一个则位于滨海新区塘沽湾内；因此塘沽湾的区位，在城市发展战略上占尽先机。塘沽湾是位于滨海新区海河下游的一个关口，与塘沽老城区隔河相望，毗邻开发区，直线距离仅约5公里，老城区的生活、商业、商务、娱乐等配套资源，对于塘沽湾可来说谓“唾手可得”，但不同于老城区的优势在于，塘沽湾驻守海河为数不多的湾区，在目前国家大力推动湾区经济的大背景下，其未来新型产业的引进和吸纳能力，相比老城区将会更具魅力。与此同时，海河作为天津的母亲河，日益稀缺的河景资源也一直是置业者、尤其是高端置业人群的渴望之一，塘沽湾绵延12公里的河岸线，也一定程度上会影响到未来板块置业者的构成，为板块未来走高积蓄了底气。

作为后起之秀，塘沽湾常被拿来与生态城对比，在论坛中各位房企代表也并不避讳这种比较，这种比较首先就表现了对塘沽湾所给予的厚望。但不同的是，生态城从区位上看更像是“横空出世”的一个板块，而塘沽湾距离现状配套和老城区更近，对比板块发展的相同阶段，塘沽湾生活氛围、基础条件更好，可依托的商业、商务、生活等方面资源也更多更全。同时塘沽湾紧邻天津大道，作为以城市自身名称去命名的一条道路，天津大道承接了也象征着市区向滨海发展、滨海向市区发展的发展连接性，沿路还有很多优质、成熟的板块、重点配套。借助这样一条“城市动脉”，塘沽湾的通达性、与各个片区的连接性也更加紧密，塘沽湾的先天优势则更加诱人。那么这样一副天生“好皮囊”的塘沽湾，是否拥有足够“有趣”的灵魂呢？

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C位出道暗藏何种规划野心？

塘沽湾的硬气来自于何处，不妨先来看一看，负责区域整体运营的中建新塘王学军总在论坛中抛出来的几个数字、几张名片：

1、从2012年开始，政府授权中建新塘对塘沽湾片区进行新城镇改造，占地21平方公里，规划人口15万，至今中建新塘已经在这个板块投入了100个亿的真金白银。

2、建设初期，邀请到了仲量联行对整个片区进行了高端居住生活区的定位，并由ATKINS、AECOM，背靠背的对塘沽湾片区进行了整体规划，这些世界顶尖的公司，给出了超前且以人为本的规划方案。

3、整个板块平均容积率在1.5以下，整体绿化率到了29%，扣除道路等公共设施用地之外，实际绿化率更高。

4、中建新塘牺牲了部分出让面积，沿天然形成的12公里河岸线打造了海河公园，公园宽度约100—150米，目前已经初具雏形。

从这几个最基础的“硬数字”，不难感受到塘沽湾不单纯是一座近水的楼台，更是一个雄心勃勃打算“上天揽月”的大手笔：从板块的功能划分来看，主要有三大片区——居住与商业交融的金湾、强调对生态资源的蓝湾、融合高端教育的智湾。同时塘沽湾还具备了崭新的智慧元素，从交通、安全、社区、家居等多个层面，为板块未来的居住体验带来了更多期待。一座将人、自然、产业有机结合起来的“微城市”渐渐展露。

王总在论坛上透露，今年4月，中建新塘已经与生态城的管理公司，签订了城市运营协议，下一步将实现对城市运营的启动。教育方面，去年已经有一所小学、一所幼儿园投入使用；明年上半年，上海道九年一贯制学校和一所幼儿园也将投入使用；同时与更多北京的高端学校资源，也在积极洽谈中。医疗方面，与国内知名的蓝卡集团已经签约，为居民提供智慧医疗服务，与其他大型医院的合作也在紧锣密鼓的推进。

交通方面，板块内目前已建路网已经达到20公里，西中环即将在今年年底与天津大道立交桥将实现连接，届时将大大缩短进入市区、塘沽老城区、开发区的出行时间；未来还将打造西中环跨海河桥，西中环整体连通后，到老城区的车程预计可控制在五分钟之内。各项配套设施的落地也标志运营方中建新塘正在进入的新阶段：除了建设城市，还要管理城市、运营城市。

可以说，美好的蓝图经过六年的耕耘，已经有了不少实实在在的配套，准备着迎接明年即将入住的塘沽湾首批业主。而区域运营的整体统筹和规划能力，也成为塘沽湾区域不同于其他板块的硬气底气所在。

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蜂拥拿地价格洼地 重兵布阵为价值加码？

自2016年年底开始，塘沽湾板块已陆续出让了14宗宅地，特别是2019年上半年，塘沽湾板块先后出让居住用地共计5宗（占滨海新区总宗数的1/3），未来还有多宗住宅、商业等用途地块计划出让。

不妨来简单的盘点一下这些进驻塘沽湾的房企和项目，以参与本次论坛的房企为例：

景瑞：自从2018年进入以来塘沽湾，可以说是重兵布阵塘沽湾：2018年1月30日，拿下了塘沽湾壹号地块；今年3月底与旭辉合作，命名为景瑞旭辉陆号院，计划近期面市；在6月初的土拍里连下两城，拿到了51、54号地块。

旭辉：拿地水平在业内是有口皆碑的“稳准狠”，在塘沽湾已经拿了两宗地，总共占地11万方，分别为与景瑞合作的陆号院项目，和与中骏合作的皓景湾项目。

天地源：进入天津已经有12年之久，进入滨海新区第一子：天地源·煕樾湾，就选择布局在了塘沽湾。

中骏：在天津可谓黑马，四年间已有13子落地，特别是在潜力区域的挖掘上，始终眼光独到。作为今年新进驻塘沽湾的房企，虽然没有拿地，但凭借与旭辉合作的皓景湾项目，进入塘沽湾。

宝德：这家来自深圳的具有非常明显科技基因的房企，在塘沽湾也布下一子：宝德云湾。

华远：作为三十多年的老牌国企，所打造的项目也都具有超强“带货”能力。

中建：目前塘沽湾最大的在售项目方，从2017年开始进行塘沽湾板块首个项目的开发打造。2017年12月首开日去化8成；2018年1月初首期房源售罄；2018年问鼎滨海新区套数、面积的双料销冠；2019年一季度末，前期的两个盘（源和湾、澜和湾）售罄，明年将有新的地块入市。

现阶段，塘沽湾市场上的产品，以针对刚需刚改型客群的中小户型为主，整体价格区间在12000-15000元/㎡，那么疑问产生了：既然说塘沽湾是高起点、高规划、高理念、高资源投入的高端置业板块，为什么又推出这么大占比的刚改小户型？这就纠正一个误区了：刚需不代表低端，价格洼地不代表价值受限。对比生态城动辄2万上下的价格，以及塘沽湾未来的发展前景，还处在建设期的塘沽湾其实是被低估了，许多构成溢价的方面尚未叠加到房价中。

品牌房企们在对区域潜力的判断上都颇具慧眼，他们的集体进驻其实是区域价值最好的背书。

关于塘沽湾的未来预期，在论坛中，景瑞刘涵总还举了一个例子：20年前的华苑，房价也仅在千元左右，随着时间推移和城市演变，当年初入社会、经济条件有限，不得已外溢到华苑的业主们，如今都已经成为了中坚力量，华苑的房价也水涨船高、高攀不起。

对比如今的塘沽湾，不少首置人群虽然首付款有限，但他们对生活需求和追求并不会因此降低，教育、医疗的落地可以满足日常生活的需求，交通的便捷可以满足通勤的需求，甚至未来产业的完善还可以满足就业的需求。随着这部分人群的成长和板块内产品的升级迭代，无论是置换还是购置二套，一定会吸引一大批人留在塘沽湾，也会吸引更多人入住塘沽湾。

一座绿色、海绵、生态、智慧的微城市的强势崛起，从规划格局、产品市场等多个维度支撑了塘沽湾未来的发展空间，“发现优居之城塘沽湾——海河生态湾区生活区域价值”所带来的关于塘沽湾的解读和思考，也只是一个开始。房天下后续将陆续推出塘沽湾系列解读报道，深度跟进区域发展进程，敬请期待。