宁波房价明年上四万,可能吗？

老司机曾说，我几乎从来不写土拍快报，因为那都是自媒体干的。

土拍不值得写么？恰恰相反，发得最早的土拍快报往往都会有很高的阅读量，以及极高的转发量，对于公号来说是极为难得的素材。

老司机不写土拍快报的真正理由，是没有别人快。他们可以提前把快报写好，甚至会预设几个版本，比如封顶价版本，低溢价版本。文字排版全部搞好，只留下成交价一个空格，一旦土拍结果出来，马上填上数字就发出去了。

像老司机这样根本没时间看土拍的，知道结果已经是几个小时以后了，再发一篇画蛇添足的快报，不是浪费大家的时间么？

说来说去，关键还是缺一个美女助理。

虽然不发快报，但这并不能让老司机置身事外，每场土拍结束，都会有人来问，老司机，宁波房价又要涨了吗？

上周姜山土拍结束，马上就收到这样的问题：姜山房价都要上三万了，明年宁波房价会不会过四万？再不买是不是来不及了？

我问，谁说姜山房价要上三万了？他们说专家说的，房价一般都是地价的二倍，姜山地价拍到了一万五，所以房价就要上三万。

按照这个理论，高塘四村明年推出来要卖五万二。

请专家先去买一套！

关于地价与房价的关系，一直众说纷纭，如果要老司机来说说，我想这样表述:

地价与房价存在相关性，这种相关性会随着政策的变化而呈现出波动的特点。

是不是看不懂？看不懂就对了，装大神，说话就要这样，让别人看不懂。

还是说人话好一点，装大神其实很累的。

简单来说，如果政策是稳定的，地价与房价的关联性就会比较直接。比如一段时间内，一个板块的地价是一万五，那么这里的房价可能就会稳定在二万以上。

说三万是比较外行的，三万有没有可能？有！如果市场疯狂，四万都有可能，但这和一万五的地价没什么关系。

有关系的是政策。如果政策出现大的波动，则地价与房价的关联性会弱很多。比如碰到去库存，原来八千的地价也可能卖到三万；而如果碰到调控，原来一万五的地价，房子也可能只卖一万五。

不信去问问九龙仓，不过好像已经撤出宁波了。

以后再看到专家说什么房价是地价的二倍，上去抽他。

最近宁波拍地很热闹，于是大家担心宁波房价会不会继续大涨，特别是钱还没凑够的，免不了焦虑。

其实没啥好担心的，热闹表面的背后，是开发商比你理性得多。

先说刚需地块。刚需楼盘目前仍一房难求，按理说，刚需地块是最容易飙高价的，但最近集士港和姜山的地块都很理性。别看地价创了新高，但以目前周边的房价，这几块地都有钱赚。

也就是说，这些地块的成交价，还是参照周边现在的房价来的，开发商并没有去赌未来的升值空间。

再说改善地块，有人折算出长丰那块宅地，地价是二万三，我不知道是怎么算的，是不是把自持商业的成本算到了住宅的头上？

对于上市公司来说，自持商业就是公司资产，通过增发变现是不难的。不是上市公司，发公司债也可以，银行抵押也可以，签长租合同也可以。

实在不行还可以抵债，没有一家开发商的自持商业是不能套现的。

所以，把自持商业的成本转嫁给购房者，是在耍流氓。

就算二万三的宅地成本，售价三万出头也能保本。雅戈尔江上都在卖三万+了，雅戈尔长丰怎么也得贵一点吧！

所以地价并没有疯。

老司机上一篇刚说了今年万科没拿地，第二天万科就在东钱湖搞了个准地王，有人问这是赤果果的打脸啊，你怎么看？

我觉得，一块西南面湖的别墅用地，地价没过二万，是一种失败。

白石湖东的联排都卖三万二了，十年前东钱湖的别墅就已经三万+了。

低层白坯的成本＋不到两万的地价，这块地反映出的不是开发商的信心，而是信心不足。

更可能是钞票不足。

龙湖、绿城这些别墅高手都干嘛去了，做得好这个楼盘别墅可以冲击四万，就算洋房也可冲三万。临湖土地卖一块少一块，比这高得多的地价都可以承受。

除非卖楼时限价了。

听完老司机的分析，是不是没那么慌了？土地市场热闹，但并不疯狂。今年宁波卖地全省第一，六月份还在加大力度，这是值得肯定的。对于购房者来说，也是好事。

当然，对于期望明年暴涨的炒房客来说，并不一定是好事。

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