抱紧西安!4-5月棚改冷风吹,有人要流泪...

编辑=徐三刀

—PART1—

数据显示，前五月央行累计发放PSL贷款1530亿，4-5月则是零投放。截至5月末，PSL贷款余额为3.53万亿，环比下降85亿！

在连续几年快速增长后，近两个月PSL（Pledged Supplemental Lending，抵押补充贷款）的增长步伐明显放缓。而PSL正是棚改货币化的主要资金来源，这一数据下跌，意味着城改资金支持再次降低。

2014年4月，中国人民银行创设PSL，为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本适当的资金额度。2016年4月，国务院常务会议要求国开行成立专门机构，实行单独核算，加大对棚改的支持力度。2016年7月，中国银监会批准设立国家开发银行股份有限公司住宅金融事业部，加大对棚改的支持力度。

央行最新公布的数据显示，2019年5月人民银行未对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行发放PSL。这已是央行连续两月未向三家银行发放PSL，历史首次。

2019年全国棚改计划规模为285万套。这一数字，不仅不及预期的400万套，更是远远低于2018年的实际开工量626万套。与去年相比，今年全国棚改计划大幅缩减54.5%，说是腰斩，一点都不夸张。

可以说，在官方“六稳”政策之下，预防房地产灰犀牛出现，三四线城市彻底进入寒冬，而且是漠河的冬天，极度深寒！

—PART2—

棚改货币化安置，可以视为货币定向宽松，其释放货币资金的流向为：

央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款），从而导致了三四线城市楼市普遍性、同步性、持续性上涨。

换而言之，国家通过货币泡沫输入三四线城市，为三四线城市进行城市翻新，居民收入造富，大幅度提升居民购买力，一方面激活了居民的住宅需求和地产下游消费；另一方面推动了地市级GDP，进行了强力去库存。

有兴趣看一下2018年6月《货币注水！陕西楼市的一罐兴奋剂！》：

天量资金在三四线城市的棚改中放水，大量拆迁客户不仅要租房，还要买房，市场持续走俏！

2013年，国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，鼓励棚改加速；2014年开始，棚改货币化安置得到大力推广，从2014年的9%快速提高到2015年的28%，至2016年达到48.5%。

民生证券发布《棚改对地产销售和投资的量化分析》报告预测，全国棚改的货币化安置比例2017年达到60%；2018年棚改货币化安置比例超过60%......

—PART3—

关于棚改货币化安置急刹车，我们一贯的看点是：多提醒，不唱衰。因为在供给侧改革的技术手段之下，这些都是可以预料到的。

但我们一定要搞清楚棚改规模减半，PSL贷款降低，究竟给三四线城市带来什么影响？

其一，三四线城市棚改缺乏资金驱动，呈现供过于求，货币化安置急刹车，让地级市楼市彻底降温。

事实证明，官方推动供给侧改革成效显著，在技术性处理三四线城市库存风险之后，快速对于楼市底部进行降温处理，不使其泡沫化。但政策战术性撤出，导致三四线城市成为无根之水，也令人诧异。

众所周知，近年来棚改政策执行，让榆林、延安、咸阳等城市挤出了一大批需求。过去，实物安置，拆迁安置，导致市场供大于求；稍后，货币化安置，钱多房少，时常出现供不应求，加上官方执行优惠补贴政策，彻底激活三四线城市。

但棚改货币化安置最根本的不是“棚改”，而是“货币”，如今官方收紧资金，不搞大水漫灌，叫停PSL，对于棚改无异于釜底抽薪！

其二，棚改数据腰斩，过度依赖棚改的地级市，即将遭遇市场考验，急需稳增长、稳投资、稳收益。

财政部近期发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。对比2018年，37个省市2019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

根据新闻发布数据统计来看，目前棚改规模增加的省市只有广西（增长31.16%）、福建（增加117.15%）、天津（增加30.86%）、西藏（增加6.90%），而陕西棚改几乎腰斩一小半，降幅达到44.89%，从2018年17.79万方将至9.81万方。

中国指数研究院发布5月份百城住宅价格指数，5月房地产市场出现降温特征，成交量同环比微降，各线城市市场明显分化。与此同时，百城房价涨幅出现回落。

其三：棚改刹车，货币化安置减少，地市级市场回天乏术，库存积压或称为普遍实况。

多年来，棚改货币化安置政策一直刺激楼市上涨，无论是对三四线，还是二三线城市都有极大刺激。但随着政策转向，国家重点发展城市群，还有大型城市。我们清晰的看到了一个现象：一二线复苏，三四线持续探底。热点城市被多次点名，而且多部委联合执法，稳定楼市发展。

此消彼长，进入2019年以来，棚改政策刹车，一二线城市升温，三四线城市降温，二者反相关，而降温的最大表现就是库存积压。新盘供应，拆迁安置，大量新房积压，成为压住三四线楼市需求的一个千斤坠。

—PART4—

棚改问题，一山放过一山拦，存属正常。过去三四线库存高压，比当前库存渐高更危险，因此，只有回头看，少许安慰。

在棚改任务大规模缩减之中，陕西处于中等水平，低于50%，但却也在分界点上，可以说，未来变化如何还有一定回旋余地。但如那些50%的省市，情况就不容乐观了。例如，山东、河南、新疆、湖南、贵州、山西、吉林。

一些城市不属于城市群头羊，也不属于强二线城市，未来户籍政策全面宽松，对于这些城市都是吃泻药，影响甚大。

在这种情况之下，最好的避险策略就是抱紧西安，如果实力够强，就是抱紧上海、北京、深圳，紧傍核心城市，抵抗潮汐溃散！

提示/进群添加：xusandao123