租赁式公寓行业投资布局高度集中

　　本报讯长三角、、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中，10个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%。7月3日，中国饭店协会公寓专业委员会与中公委租赁式公寓创新研究中心在京联合发布了《中国长租公寓行业运营情况分析报告》。报告显示，中国租赁式公寓行业投资布局高度集中，国家中心城市、一线价值型城市的吸聚能力最强。

　　报告显示，截至2018年年底，市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布的城市达44个，涉及1223座集中式公寓（约24.0052万套）和13.52万套分散式公寓。从每亿元GDP对应的租赁式公寓数量看，部分处于经济高速发展期的一线价值型城市、流量枢纽型城市的租赁式公寓市场还有较大发展空间。报告将10个热点城市分为三大类型，其中，国家中心型城市有北京、上海，一线价值型城市包括深圳、广州、杭州，而流量枢纽型城市有南京、武汉、成都、西安和重庆。

　　报告显示，就业区域是影响租赁式公寓分布的最关键因素。越聚集的地区，特别是高端服务业发达地区对租赁式公寓需求越大，租金承受能力越强。国家中心型城市热点就业区域的平均坪效均超过6元/平方米/天，其中，北京中关村产业园以7.37元/平方米/天的坪效居全国热点就业区域首位。而在流量枢纽型城市，平均坪效很难突破3.5元/平方米/天。

　　从租金收入水平看，国家中心型城市单套公寓年租金收入超过4.3万元，高于全国单套公寓年租金收入平均值的3.3503万元。其他热点城市，除深圳（单套公寓年租金收入超3万元）外，单套公寓年租金收入都低于2.7万元。

　　报告显示，租赁式公寓产品线日趋丰富，但产品设计却相差不大。租赁式公寓95%的客群是来自20~35岁的单身青年，其中能够支撑高租金的群体多来自TMT（电信、媒体和科技）行业、金融行业和高端服务业。客群单一直接影响到租赁式公寓产品的定位，尽管产品线日趋丰富，但从产品设计角度看差异不大。“重功能、轻装修”是业内普遍做法，这导致产品设计同质化程度很高。

　　从租赁式公寓的规模和户型来看，热点城市每座集中式公寓规模均在200套上下，主流产品为套均面积30.2平方米的开间，分散式公寓主力产品户型平均面积18.1平方米左右。

　　报告除了对全国及10个热点城市租赁式公寓行业运营水平进行分析外，还深入剖析了公寓品牌的运营能力。报告从客源细分入手，解读了三个具有代表性的公寓品牌的定位及运营能力，有专注于宿舍型公寓市场的安歆公寓，有以覆盖住户全生命周期打造多元化产品结构的湾流以及深耕发展以创业和社交为主的YOU＋国际青年社区。

　　本报告从中国租赁式公寓行业发展的全貌入手，以品牌发展和城市发展为研究切入点，首次以宏观、中观和微观的综合视角透视行业整体发展现状；报告从供给和需求的维度出发，聚焦到租赁式公寓的运营层面，首次以资产管理的逻辑思维深刻剖析了行业发展存在的问题和挑战。报告以全球化视角切入，首次以中英文双语的形式展现，将国内租赁式公寓行业发展全貌呈现给全球投资者和相关行业人员。

　　（付连英）