刘洋：规范房屋租赁市场应对市场参与主体与消费客群进行优化

编者按:8月23日, 2019(第二届)乐居财经年度论坛将在北京举行。2018年以来，以“美好生活”为奋斗目标，中国地产业在城市更新、物业服务、地产科创等众多领域上演奋斗者的故事。乐居财经时刻发现、倾听着美好的故事，记录和传播行业创新的力量，然后点滴汇集为年度论坛，让故事的主角们激荡思维、辩证方向。

论坛前夕，乐居财经专访我爱我家相寓总经理刘洋，倾听他对长租公寓的最新观点。

乐居财经 林振兴 发自北京

经过 2018 年的大洗牌，长租行业内“马太效应”愈发明显，综合实力强大的头部玩家资源优势进一步显现。7月2日，克而瑞发布的《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》中，相寓凭借70万间的管理规模，位列榜单第二。

作为长租公寓的先行者，相寓是我爱我家集团旗下的房屋资产管理品牌，始于集团自 2001 年开始的“房屋管家”租赁业务。2015年，我家我家对此业务启动向房屋资产管理业务的全面，“相寓”由此面世。

取谐音“相遇”之意，让更多对有共同追求的好友在这里相遇。它的宣传语是“主张回归居住本身，带您进入美好租+生活”，其定位与不少公寓品牌类似，但其还肩负另一个艰巨任务——资产管理平台。

从成立之初，相寓便有清晰的战略定位，不仅为租客提供满意舒适的租房环境，还为物业主提供资产保值增值的管理服务，囊括了全流程服务体系和委托方案，更通过联合异业服务机构为租房的年轻人提供了多元化的支付手段和利益保障。

相寓以分散式托管为主，是相对的轻资产模式，对于快速提升市场规模是有利因素。作为极少数盈利的长租公寓企业，它的收入结构由两部分构成，一方面是为业主提供资产管理服务，收取服务费；另一方面则是增值服务收入，包括装修和其他服务带来的收入。

经过18载的市场培育，相寓业务已覆盖北京、上海、杭州等全国 14 个城市，截止 2018 年底在管房源已达 30万套， 累计服务 200 万业主、500 万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。

以下为乐居财经与我爱我家相寓总经理刘洋的精彩对话：

乐居财经：2019年相寓业务发展有哪些动作，进度如何？

刘洋：2019年，相寓不仅在线下产品力拓更多商业延展空间，更会将围绕线上产品重点深化打造、迭代和推广，从单一功能性运转到多元需求解决演进，从被动式应用到主动式探索等方面不断探索数据、等领域的可能性。

相寓正在探索以服务产品化带动企业整体作业标准规范化、流程化，从而促进内部体系进一步升级，着力解决传统模式应用过程中的痛点，洞察客户真正需求，并为中国的住房租赁市场健康有序发展贡献应有的力量。

乐居财经：可以披露下相寓目前的发展路线图，布局城市和管理规模有多少？

刘洋：长期以来，相寓在经营发展上主要以分散式托管为主，是相对的轻资产模式。未来在产品方面，相寓将逐渐走向轻重资产相结合的全面发展路线，力争做到分散式、集中式等各类产品的覆盖，进行全方位匹配服务。

截至2019年，相寓业务已覆盖北京、杭州、上海、太原、苏州、天津、南京、郑州、成都等全国14座城市，在管房源已达 30万套。

乐居财经：您觉得相寓在长租公寓领域主要的优势、特点是什么?

刘洋：相寓脱胎于国内首家、也是唯一一家成功登陆A股主版市场的经纪企业我爱我家集团，使其具有得天独厚的资源优势和丰富管理经验，通过其线下门店解决了房源供给问题。

在内部的经营管理上，相寓在创立之初便对运营流程的效率把控和数据的长期积累整合分析有着极高的要求，这使得企业在这么多年的市场运作发展过程中一直保持着盈利。

在全国业务运营上，通过高效的管理作业系统，促进了运营信息和风险预警的及时性，数据准确性和业务畅通性。

从房源把控上，不断完善定价模型，严控收房标准，综合的业务把控体系充分保障了产品端的质量标准输出，杜绝盲目扩张；通过自上而下的数据支撑以及标准的销控管理体系促进了高效率房屋出租的达成，如今出租率稳定在95%的行业领先水准。

人员团队管理上有一套成型的技能培训和标准化作业体系，促进团队的高效作业；通过线上线下结合的房租支付渠道，同时配备与职团队进行流程把控，保障了财务管理效率。

乐居财经：您认为目前长租公寓行业面临的主要问题是什么？

刘洋：第一，长租公寓行业正处于行业初创期，尚未形成稳定成熟的盈利模式，企业盈利渠道相对单一，且前期投入较高、盈利空间狭窄。长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产模式来说，行业的投资回收期在4年以上，前期房源开拓和装修改造投入巨大，资产收益率与资金成本不匹配。目前国内一些长租公寓甚至连管理成本都无法收回，拓展增收渠道成为企业发展的当务之急。

第二，长租公寓尚未出台一套专门的行业标准。考虑到租客群体的经济承受能力，企业在严格控制成本的前提下，如何保障居住体验成为运营中亟待破解的难题。同时，新兴的长租公寓企业在为社会大众带来便利的同时，也对相关的监管提出了更高要求，租公寓是人口密集居住区域，需要有针对性地进行管理，期待企业与社会监管力量更紧密的协作。

第三，中国的住房市场正从增量房进入为存量房时代，以北上广深为代表的一线城市更是以存量为主，这对市场参与主体提出了更高要求，需要长租公寓企业更多挖掘存量市场，不断提升运营效率和服务水平，成为业主和租客之间的纽带，为行业的稳定发展带来更多支撑。

第四，伴随着近二十年来社会城镇化的高速发展，大量人口急剧涌入城市，从而产生了旺盛的住房交易和租赁需求。在这样的大环境下，房产中介行业应运而生。但是，由于正处在行业早期，发展形式比较粗放，市场参与主体在自身资质、资金实力、管理经验等层面良莠不齐；另外，由于缺乏引导和进一步规范，企业经营上也出现了一些问题，给行业造成了一定影响。

乐居财经：是商业一定要讲盈利，对于长租公寓“盈利难”的现状该如何突破？

刘洋：按照现行的租金差收益模式，长租公寓运营企业很难支撑规模的大幅扩张，且收益率相对较低。对于规模领先企业来说，动辄几万间、几十万间房源的背后是数以万计的租客群体，那么做好基础运营是一个保证利润稳定的核心根本，那么在此基础之上，基于租房场景可以衍生出许多围绕“住”的需求，这为公寓运营企业探索多种类型增值服务创新盈利模式提供了思路和可能性。

乐居财经：您觉得长租公寓的发展趋势是什么？市场未来前景有多大？

刘洋：近几年，在种种政策利好的影响下，租赁市场得到了蓬勃发展，同时也出现了分层态势，既有在业内深耕多年的企业和品牌，也有新兴的市场参与主体，如今已经形成较为乐观的发展局面。未来一段时间，租赁人群对于居住品质的要求还将不断提升，住房选择的方式也会更加多样化。在多种因素作用下，住房租赁市场仍有巨大的增长空间。

未来，长租公寓市场将会出现以下趋势：租房产品日趋标准化，同时满足个性化需求；智能化技术被广泛应用，大幅提升租住体验；租客细分市场高度繁荣，领导品牌出现；全人群全生命周期覆盖趋势明显，单身群体值得关注；业内合作趋于频繁和多元化，整个行业领域的发展机遇将得到不断拓展。

乐居财经：2018-2019年，您认为在长租公寓行业赛道上，业内主要讨论的话题是哪几个？您的主要观点是什么？

刘洋：讨论最多的话题就是，如何进一步规范房屋租赁市场，净化房屋经纪服务环境，营造健康的市场秩序。关于规范市场，我的建议如下：

1）完善市场准入机制

建立完整的市场准入机制、退出机制及“保证金”制度。房地产行业与国计民生紧密相连，有其自身特殊性，需要建立起严格的市场准入机制，相关部门可收取较高额度的保证金，如出现类似资金链断裂等重大问题，必须先提取保证金展开赔付，再走法律程序。同时，可定期对市场经营主体开展财务审计和认证工作，由经营情况决定政府对该企业的支持程度，如此可有效避免企业的盲目性扩张。

2）建立信用档案

在住房租赁行业建设起相应的信用认证体系，推动企业通过联合拥有海量实名认证用户信息和信用评价体系的机构，结合自身用户画像数据的积累，搭建信用认证模型。同时利用技术，对交易、租赁双方进行“实名+信用”双认证。针对拖欠房租、房东房客违约、房产交易诚信等问题，与社会信用体系挂钩，同时参考报告内容，进一步细化权责标准。