拆哥｜ 买房,真正的笋盘在岛上

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买房人中间，一个流行的术语叫“笋盘”。

所谓“笋盘”，指的是价格明显低于市场价的房子，买到就是赚到。

便宜到什么程度，算“笋”呢？

现如今信息比以往更加发达，一般来说，能到9折就已经比较难得。

这里的九折严格来说，分母是这套房「本应价值」的9折，而不是小区挂牌均价。

但一套房「本应价值」是多少，要依托于丰富的看房经验，积累而来的估价能力。

2

自中原文化而来的中国人喜欢岛，因为那是独立单元。

面向建国百年的这轮的“顶层设计”，对岛屿关爱有加。海南岛、珠海的横琴岛都提升到国家战略层面。

国家对于横琴的重视，从3000多亿的投入可见一斑，横琴也是目前国内政策最好、受重视程度最高的自贸区，被人称为“特区中的特区”。

横琴，是继浦东新区，天津滨海新区之后第三个国家级新区，资历老级别高，听起来也是非常厉害。

但是珠海人隐约都能感到横琴似乎有隐疾，不用把脉都知道：横琴目前没有支柱产业。

但是，一切都会改变。

换句话说，澳门缺少的，珠海横琴可以补过来。

澳门的定位是“国际旅游休闲中心”；横琴则是“国际休闲旅游岛”。

澳门岛和横琴岛，一东一西，一个中心一个岛，特别行政区和国家级新区的融合发展，愈发明显。

有拆粉说，这类似是澳门的“东西城合并”。

比如，澳门大学新校区2012年建成，就在澳门西侧的横琴岛上。租借珠海40年的土地使用权，按照澳门特别行政区法律实施管辖。

换句话说，这所大学校园在40年内，和澳门本土无异，实施的一国两制的“另一制”。

横琴与澳门一桥相通，相距不足200米，距香港41海里，也是港珠澳大桥建成后国内唯一直接与港澳陆桥相通的国家级新区。

横琴由于离澳门和香港实在太近了，凭借着距离优越性和港珠澳大桥的开通，横琴正在承接着越来越多的购买力外溢。

比如澳门的单牌车已经可以自由进入横琴，企业如果在横琴注册，所得税由之前的25%下调至15%，更夸张的是，如果户口在横琴，考澳门大学时可直接加30分。

横琴整个产业主要以金融为核心，也就意味着横琴岛的高收入人群是占了比较大的一个比例的，就跟深圳湾一样，以后就是典型的富人区。

横琴注册了6000多家企业，其中有360、阿里巴巴、腾讯等企业，而它住宅用地占比仅20%。

对于横琴自贸区，政府是打算用心经营这块土地五十年以上的，利用优惠政策真正把产业搞起来，所以横琴的产业发展潜力非常大，当然它的住宅用地也是非常稀缺的，卖一套少一套。

横琴版块的位置有多好呢，大家可以来感受下。一国两制的在一条河的两岸，熠熠生辉。

图中是拆哥在澳门的酒店看横琴。横琴岛的高楼大厦，傲视群雄，夜晚与澳门的喧嚣隔空对话。

3

聊横琴，脱离不开的是它的母体——珠海。

如果说珠海是港澳广深四个中心之外接受政策大礼包最多的城市，那么横琴则当仁不让的接受了这个政策大礼包的八成。

拆哥的经典语录，首先看人口，珠海只有190万的常住人口，也不属于特别多，但为什么房价这么多年一直很坚挺，仅次于深圳和广州。

我们先来看第一组数据，2018年深圳的常住人口为1252万，广州为1490万，珠海为189万，从体量看，不属于一个维度的较量。

再来看第二组数据，2018年深圳的新增人口为49.8万，广州的新增人口为40.6万，珠海的新增人口为12.5万。

把这两组数据结合起来看一下新增人口和常住人口的比例。

珠海竟高达为6.7%，深圳为4%，广州为2.7%。

从这个角度看的的话，珠海对新增人口的吸附能力甚至是高于深圳和广州的。

再看城市GDP。珠海确实不算强的，但如果我们来看人均GDP来看的话，这个结果可能会给你相关的答案。

在整个粤港澳大湾区，珠海的人均GDP为16.17万元，仅次于港澳和深圳，逼近广州的16.43万元。

GDP体现的是这个城市的富裕程度，人均GDP体现的则是这个城市里民富的程度。

换句话说，虽然珠海城市经济总量一般，但如果平摊到个人身上，个人创造财富的能力还是非常强的。

我们知道，如果任由一只脚长、一只脚短，这就是跛脚。深圳很强，但一个深圳不能带得动整个粤港澳大湾区。

从顶层设计上，这是一场均衡发展的考量。这也是为什么要在粤港澳大湾区里，再画一个港珠澳的小圈了。

4

最近有朋友跟拆哥说：珠海不如不北上广深，涨不起来吧？

其实简单地认为珠海人口少，没有投资机会的人，都是被经验束缚、无法自我思考的人。

从均价看，珠海的房价在粤港澳的一众城市中并不算特别便宜，2018年的一手房整体均价在2.2万，仅次于深圳和广州。

作为唯一一个与港澳海陆相连的城市，珠海目前的房价，对于他们而言，可能便宜的有点不可思议。

珠海一手住宅均价为21184元/㎡，澳门平均楼价$106819/㎡，香港平均楼价为$13561/平方英尺，即便算上货币汇率，澳门、香港与珠海之间两地房价至少存在5-9倍的差价。

数据显示，2019年5月份珠海市住宅网签面积达46万平方米，环比上升16%，同比上涨125%；

市场均价2.1万平方米，同比涨3.98%，整体均价呈增长趋势；

住宅去化周期降至8个月，创18年以来的新低。

很多楼盘都聚集着大量的来自港澳的置业客户，组成了一个个看房团，在珠海大量的置业，这种购买力其实相当惊人的。

这种购买力上的降维打击，也帮助横琴进行大量的去化。

根据珠海市这边的规定，首房首贷首付3成，二套首付5成。有过贷款记录但也已还清者，应该是首付4成。换言之，也就是70到100万资金之间，就可上车了。

当然了，你要买好一点盘的话，那是手头至少是要握有百把万现金才够的，这还是在小面积住宅的情况。如果大面积住宅的话，那首要两三百万现金才够的了。

还是那句话，最好的笋盘，在岛上。

走，本周末开始，和拆哥去珠海“捡漏”去！

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