海淀小趋势：“宁租不买”为什么？

原创： 房小评 中国房评报道 3天前

1年前，中国地产行业第一个100%全自持住宅项目亮相，万科又一次成为行业的尝鲜者和引领者，探索为更多人提供高品质、多元化居住服务体验的方式。

这无疑会给未来的地产服务打开更多可能，而我们一直在对这个项目进行跟踪观察。经过这14个月的探索实践，万科翡翠书院究竟进展如何呢？

5月22日，房小评做了一次深访，发现已经有252组家庭，选择通过长租模式，以更少的资金沉淀，提前改善居住环境，住进万科在海淀打造的这座高品质改善居住社区中。

他们是IT工程师、企业高管、私企老板、创业者，都是如今社会中的高学历、高收入精英人群，有理由相信他们都从自己的角度，为家庭做出了当下最有利的决定。即便这个选择，在大众眼中不那么容易理解。

无论什么样的商品或服务，有客户买单才是硬道理。

万科翡翠书院所处的位置比较特殊，在中关村科技园永丰产业园内。海淀区土地断供已久，近两年供地上市的产品也多为政策性房源，真正能够符合海淀高科高知人群需求的高品质改善居住产品一直未能出现（比如曾经的西山壹号院、如园等），反而是自持运营的万科翡翠书院，对上了这些客群的胃口。

以下是房小评和部分承租人的对话，从中我们不难发现，正是不同的生活理念，造就了不同的选择。

房小评 X 第一位承租人

-家里有房吗？

-有1套海淀的老破小，准备生二胎想提前换个大房子。

-为什么选择租到万科翡翠书院。

-当时很火，就来看看热闹。房子本身融合了很多绿色科技元素，尤其是新风除霾和水的健康，这对于刚出生的孩子非常重要，所以我就留心了。

而且，来看房的基本都是我们这个圈子的，来自各大互联网技术公司，不像我们现在住的小区人口比较杂，择邻而居还是很有道理的。

-有没有考虑买一套新的？

-这附近的房子，有贵的也有便宜的，但品质和万科翡翠书院相当的，多是二手房了，单价都很高，购买的资金压力比较大。而且马上要生二胎，如果那么累，何谈改善生活品质呢？

现在300万踏实住别墅，也不用做房奴，还不用还款，而且我们选择的是长租10年固定租金的模式，可以提前过上别墅生活，有什么不好？

房小评 X 第二位承租人

-家里有房吗？

-在北京没有，还没购房资格。

-选择万科翡翠书院是因为不需要购房资格？

-有一部分这个原因，另一部分是我以前在国外居住工作过一段时间，能接受租房的生活，这附近符合我需求的高品质小区90平米租金也得1万多，跟万科翡翠书院的租金差别不大。

-为什么要租在万科翡翠书院呢？

-一开始是跟着同事一起来参加云中图书馆的活动，当天的活动内容和来参加的人吸引了我。这个云中图书馆是这个社区的长期配置，我觉得很有意思。我喜欢有人情味、有人文气息的地方。而且周边还有13万平米的湿地公园，很适合跑步。小区据说是30万平米的共治型社区，引入了风力发电、光伏发电等很多技术，本身我就是做技术的，对这些很有好感。

我很看重这些房子附加的生活价值，但是以目前的资金实力，还不允许我去买一套这样附加价值很高的房子，何况是在海淀中关村产业园里面。

-这种高品质的租房生活是可以长期进行的？

-对，能租一个属于自己的纯新房，住上几年不涨房租，就像提前拥有了自己的豪宅一样。如果不是因为国内租赁市场比较混乱，租住的体验不好，年轻人也不会那么着急去买房的。

房小评 X 第三位承租人

-家里有房吗？

-有两套，海淀和望京各一套。

-为什么还要租到万科翡翠书院？

-那两套房都比较小、比较旧，二胎之后需要更大的房子，家里老人也想要更好的居住环境，我工作又在软件园，这里各方面都符合我们的居住需求。

-为什么不卖旧买新，在附近置换升级一套新房？

-买房的话，我们还要倒腾出二套房的资格，还得出8成首付几乎等于没有杠杆，现在房价不像从前那么疯涨了，折腾一圈最后真的值吗？我们的老房子保值属性就挺好的。

这附近想在好的开发商小区买一套复式，得投入1000多万甚至2000万，如果租的话，手中300万的现金就可以直接解决了。

-家人都理解租10年的决定吗？

-开始会有些转不过弯来，但是来看过房子以后都很喜欢。之前就看过万科翡翠系的其他项目，书院是这几个里面最好的。精装品质高，小区密度低，整个社区符合我们住得更有品质的想法。而且附近学校不错，还有湿地公园，小孩上学方便，也能让老人住得更舒服。我们这也算响应房住不炒吧，不是为了投资，单纯就是为了改善生活品质。

从几位不同年龄、处于不同人生阶段的承租人的表达中，房小评大概理解了这252个精英家庭选择万科翡翠书院的几点原因：

1、房住不炒的背景下，提前享受生活，以更少的资金，换大房子，住进万科品质最高的小区，从中赢得的时间价值同样珍贵。

2、相比获得同等居住品质所需付出的购房代价，万科翡翠书院单月租金水平和一次性支付的租金，对于这些承租人而言，并不是那么大的压力。

3、租房这种生活方式，如果在租金和品质上能够得到长期保障，其实是一种可接受的生活方式。

4、海淀多集中高科高知人群，这个项目里面聚集的也都是类似的人，择邻而居很重要，又都是精装新房，配套优势也比较明显。

当然，拥有这样生活理念的人群，在北京楼市中仍然是少数派，因而万科翡翠书院后续的房源，以及区域内其他的自持项目仍然需要去挖掘这样的人群。

好在他们所处的位置，是“中国硅谷”，目前似乎也只有这里，才有发展家庭改善型长租住宅的机会。