触底！重回上升通道：宁波、南京、南宁、苏州、天津、青岛、福州

作者：公子小白

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对于许多刚需购房者来说，五月与六月是个分水岭。

岭那边不但房价便宜一些，贷款利率也相对低一些，而岭这边恰好相反，房价一直在涨，利率从5月份开始，热点城市就触底反弹，到了6月，更多城市的购房贷款利率重回上升通道。

于是乎，两个月的时间，前后的购房成本相差不少，成本的增加包括房价上涨和利率上升。

购房成本上升的城市有宁波、南京、南宁、随州、天津、青岛、福州等城市。

今天，宁波传来消息，宁波的工农中建四大行均出手，发布通知，明确从本周开始将首套房房贷利率调整为“较基准利率上浮10%。

事实上，5月份，宁波的多数股份制银行均已上调首套房房贷利率。也就是说，宁波首套房房贷利率现已全线上调。

而在宁波之前，南京已经连续两个月上调，其他如青岛、天津、福州、苏州等二线城市，也齐刷刷回调。

一线城市中，深圳、广州也在回调的阵营中。

被住建部点名的南宁，目前的首套房房贷利率上浮至了5.95%，位居全国第一。我们知道，首套房房贷基准利率4.9%，南宁上浮至5.95%，相当于21.4%，力度不可谓不大。

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如此大力度的上浮，对于刚需客来说，可不是好事，这意味着购房成本的加重。

通过加重购房成本，控制楼市的供需，以达到调控楼市的目的，是调控惯用的手段。

以南宁举例说明。基准利率之下，在南宁购买一套100平米的首套房，按照目前南宁的价格来看，需要120万左右，首付20%，也即24万，那么贷款就是96万元。

4.9%的基准利率下，等额本息贷款30年，需要还的总贷款为183.4万元，平均每个月需要还的按揭为5095元。

利率上涨之后，以5.95%来计算，同样是等额本息30年，需要还的总贷款为206万元，平均每个月需要还的按揭为5725元。

也就是说，首套房利率上涨之后，相比于购房之前，贷款总成本多了22.6万元，平均每个要多交630元。

对于南宁这样一个弱省会城市来说，购房成本增加20多万，是不可想象的，这笔钱可以买下一部非常不错的小汽车。

这还只以房价万元的南宁举例，如果以北上深来计算，贷款动辄四五百万，总成本要高出几十万，更是不堪重负。

想到房价还在上涨，双重成本的增加，让房子变得更加遥不可及。

按理说，调控楼市，你抬高二手房贷款利率就行了，上浮首套房贷款利率，眉毛胡子一把抓，会误伤一大批刚需客。

不过，为了稳定楼市，完成住建部下达的“稳地价、稳房价、稳预期”命令，管不了那么多了。

但是，上浮首套房贷款利率，并没有控制住房价，南宁的房地产市场依然如火如荼，新盘开盘即售罄，刚需基本需要全款才能买得到。

南宁的开发商这时也在趁火打劫，公然开启双合同、双合同、团购费等模式。

可见，抬高首套房贷款利率，并未达到预期效果，反而增添了真正刚需的购房负担，可谓是得不偿失。但地方政府，仍乐此不彼地将其视为调控工具。

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虽然，抬高首套房贷款利率，能否达到预期效果有待商榷。

但从一二线热点城市首套房贷款利率触底回升，重回上升通道这件事情上可以解读出：

1、显然，与市场预期不同，下半年调控并不会放松。事实上，不光今年下半年，本号以为这种规模的调控，仍会维持两三年。

2、和历次调控不同，这一次政府调控的意志之坚决，颠覆了大多数人的认知。

3、和以往不同，以往调控之时，一旦遇到经济压力，就会放松，并重新开闸，重启夜壶，但这一次无论是从购房市场的贷款利率、限购政策，还是开发商融资渠道，从5月份开始，全面收紧。

以此可以看到，中央调控楼市的决心。势必要守护近三年以来的调控成果，让房价在桎梏下稳定。

4、在楼市调控的同时，我们还看到，中央正在提速5G建设，提速科创板。两件事情联系在一起思考，可以看出，中央正决心摆脱房地产经济，走向科创驱动经济的发展模式。

没有哪个国家是靠房地产强大的，也没有哪个国家能够依靠房地产复兴，对于这一点，上下已经达成了共识。

苦于地方政府对房地产陷得太深，一时难以自拔，所以，这种模式的切换，不能一蹴而就，需要一个比较长的过渡期。