克而瑞刘文超：打破存量资管“一抹黑”现状

文/乐居财经 王泽红 发自北京

伴随着房地产存量时代的到来，越来越多的企业驶入了“轻资产”赛道，资产管理的大幕早已拉开。

作为一家房地产大数据应用服务商，易居克而瑞已经先知先觉。近两年，克而瑞将业务触角伸向了存量资产市场，尤其是2019年开始正式从以住宅信息服务为核心的CRIC平台拓展到以资产信息为核心的CAIC平台，开启了存量资产市场的深度布局。

住宅开发时代，房企的利润主要来自于“面粉”和“面包”的差价，以及土地增值带来的收益；而在重运营、重管理的“存量”时代，企业盈利的核心应转变为资产增值所带来的回报。

“这就需要对运营模式进行大胆创新，不断探索新路，资产不仅是‘盘活’，更是‘激活’，让资产在‘募投管退’中不断产生多元化的综合效益。”克而瑞执行总裁刘文超表示。

目前，CAIC应对资管领域的发展，以区块链技术赋能，打造了三大产品：1.针对资方的资产管理系统“秋实链”；2.针对市场的交易平台“易楼”；3.针对企业的信息工具“资产数据库”。其中，“秋实链”提供资产管理解决方案，“易楼”提供资产交易解决方案，“资产数据库”产品提供资产信息解决方案。

“对CAIC来说，秋实链移动端1.0在7月1日已成功上线；同时，易楼正在稳定运行中；另外，资产数据库已于5月15日正式启动，当前正紧锣密鼓地建立起覆盖中国26个城市的底层数据库。”刘文超介绍道。

当前，中国存量市场存在投资流动性不足和市场活跃度偏低的弊端，常常导致资金端和资产端难以快速有效匹配。而克而瑞CAIC资管信息服务平台便是为当下的市场短板打上了补丁，覆盖“投融管退”四大应用体系，秋实链就是负责“管”，而易楼的作用是“投融退”。

而关于CAIC的应用进展，刘文超透露道：“从2018年下半年开始启动到今天，CAIC已经在非住宅领域，面对资方、市场、企业三方都树立起了较高的的知名度和品牌影响力。下一步我们就是用产品说话，根据用户反馈来进行产品的高速优化迭代，进一步匹配行业需求。”

乐居财经与克而瑞执行总裁刘文超精选对话：

乐居财经：CAIC资管信息平台包含什么？应用在哪些场景领域？

刘文超：CAIC应对资管领域的发展，以区块链技术赋能，打造了三大产品：

1.针对资方需要一个资产管理系统的诉求，“秋实链”提供资产管理解决方案，帮助资方实时掌握资产记录，通过九大诊断功能实现资产动态管理，同时保障用户安全，构建资产信用体系。

2.针对市场需要一个交易平台的诉求，“易楼”提供资产交易解决方案，提供资产投资人、资产所有人及委托经纪人360度全方位查看交易信息，便捷高效、安全可控地进行定制化精准推送。

3.针对企业需要一个信息工具的诉求，“资产数据库”产品提供资产信息解决方案，用户可一站式获取全国商办物业信息，通过宏观资管走势和微观竞品对标两大维度，帮助用户多层次多维度地透彻分析商办市场，并建立城市商业评价体系来提示商业风险。

乐居财经：CAIC正式上线，对易居及中国房地产市场将产生哪些影响？

刘文超：近年来，住宅增量市场逐步逼近行业天花板，传统开发路径日益逼仄，房企竞争愈发激烈；与此同时，存量市场无论在规模还是增速上，都呈现出了长期上扬的态势，尤其在近两年“房住不炒”“租售并举”的房地产政策主基调下，大宗交易活跃度有了明显提升。世界银行及英国不动产资本分析公司RCA2017年统计显示，中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级，约占全球总量的12%，仅次于美国，且显著高于其它新兴经济体，市场空间巨大。掘金资产市场、优化融资路径、提升资管能力等，已成为业内关注的重点内容，更是房企未来的新命题。

易居之前在存量领域介入较少，做的更多是住宅类的交易服务。第一时间探知到市场变化后，易居第一时间找准市场痛点，决定从大数据应用来介入，CAIC就是在这样的背景下诞生的。对于新兴的资管领域来说，无论是信息、交易还是资产管理，几乎都是“一抹黑”，CAIC通过三大产品，打破了信息不对称、管理无头绪、交易靠人脉的资管行业现状，这是从无到有的一步。

就像十几年前新成立的克而瑞CRIC对中国房地产行业产生了革命性的影响一样，我们希望CAIC能够打破资管领域“一抹黑”的现状，通过超前的专业布局抓住行业痛点，成为整个资管领域的必备产品。与当年不同的是，新兴存量市场与传统住宅市场如今都在同时拥抱大数据时代，有了克而瑞十多年的专业积累和近年来我们在大数据创新应用上的成功经验，今天的CAIC是站在“巨人的肩膀”之上，发展速度会更快，试错也会更少。

乐居财经：在推广CAIC中遇到了哪些困难？

刘文超：易居克而瑞始终是先于行业半步的，因此也承担着引领行业的责任。目前中国资管市场的成熟度还需要进一步提高，对行业的教育、对客户的引导仍然需要一定的过程。立足当下，我们需要更好地契合客户需求来提供服务。

乐居财经：您是如何理解城市更新的？CAIC在其中扮演什么角色？

刘文超：城市更新的概念，分广义和狭义两种。广义上就是大家所理解的旧城改造，也就是拆掉旧楼、改变土地性质、再造新楼，涵盖了住宅、商业、办公等各个业态。而狭义上的城市更新，就是在不拆除建筑物的基础上，对其进行改造，CAIC针对的就是后者。

在原有的城市建筑物中，有一部分规划错配或使用功能错配的存量物业，具体表现来说就是投资回报率或净现金流低于市场平均值或低于预期的这些物业，需要对其进行功能、结构、内容上的再造。这一类的城市更新的底层物业都是非住宅类的存量资产，CAIC的秋实链产品可以提供市场评估，运营评价，以及关于运营效率、功能错配的诊断，帮助这些物业从“错”走向“对”。这是第一步。

第二步，把这些建筑改造成什么物业，引入什么资源、内容IP、投资商，这时候就需要易楼产品作为投资者的生态平台，导入资源。

乐居财经：您觉得今年行业内最关注的话题是什么？将呈现出什么趋势？

刘文超：我认为上面提到的针对存量物业的改造，是当前行业最为关注的。而更细分来讲，这实际上是一个“投融管退”的过程，近一两年业内最关注的的话题是其中的“投”，这也是行业痛点所在。

“投”这个环节就是找到项目，这首先需要把市场中存在的大量存量资产挖掘出来。但在目前资管市场的大环境中，很多企业并不认为自己的资产是错配的、管理是有问题的，而当市场上没有足够多的资产可进行投资，就不足以构成产业，去谈城市更新就相当于无根之木、无源之水。如何把这些优质但错配的资产催生到市场中来，这需要科学化、系统化的方式方法去推动。秋实链实际上也起到了这样的推动作用，帮助企业找到自身资产的不足之处。

第二个行业比较关注的话题在于“管”，也就是资产运营，引入新的内容。而在我看来，目前在运管层面，国内的很多企业在IP打造上已经做得很不错了，但为何很多项目在财务角度并不理想，得不到预期的回报，根本上还是由于在市场资产总量不足的现实情况下，企业找到的往往是“贵”的资产，高成本的资产实际上无论怎样运营都会比较困难，这又是“投”的问题。

因此，未来一两年的行业趋势，我认为就是如何找到大量的优质项目。我常说“买得好，一切皆好”，把“投”这个问题解决了，其它很多问题就都能迎刃而解；而解决不了“投”，其它环节都落不了地，市场就无法真正形成。社会经济活动需要空间来实现，而空间就是建筑所构建的场所，要先解决空间这一“物理属性”的难点，“精神属性”的内容才有发挥余地。

如何通过城市更新，助力城市创新治理，塑造城市新魅力？2019（第二届）乐居财经年度论坛专设“城市更新”闭门会，将以建设城市美好生活为目标，围绕城市圈建设、城市旧改、城市综合体开发，城市运营、商业地产、长租公寓、共享办公等城市新兴持有物业模式及大资管等问题分享优秀企业经验，为城市更新这个课题树立新标杆。