苏鑫：技术参与空间将会是常态

乐居财经 潘宇凌 发自北京

“中粮（大悦城）一个央企，没想到钱很少，还很懂得创新，我们搞不懂哪来的热情”，苏鑫一身白色休闲西装，站在台上，一个打趣把台下约莫200位业内同行逗得哈哈大笑。

这是7月2日下午，大悦城地产与高和资本携手城市更新发布会现场。专为城市更新成立的50亿的基金，由双方各出资一半，投资的第一个项目大兴火神庙春风里购物中心已昭然若揭。

随着新居住、新办公、新商业的崛起，城市更新已然成为这两年来市场高度聚焦的话题。此基金合作方正专注于此。

作为中国领先的，高和资本成立十年，合伙人苏鑫总说只专注干了一件事，即城市更新。另一方，自12年前的西单大悦城开始，到最近知名度极高的西安大悦城，正是通过城市更新后购物中心高水准运营实现了物业价值大增的经典案例。

一方善于资本运营，深耕投资和退出，希望能涉猎资管；一方善于商业地产运营，在行业内拥有首屈一指的品牌，但“错过开发时代之后”也需要更多资本实现品牌扩张，于是合作顺利达成。合作背景则是瞄准了中国百万亿城市更新赛道上的数亿中产阶级的消费升级。

发布会后，苏鑫接受乐居财经专访，谈及他对城市更新赛道趋势的判断，对未来工作与消费空间的畅想以及高和希望在其中扮演的角色。

其实，大兴火神庙春风里是高和第一次涉及区域购物中心项目。尽管十年聚焦城市更新，但高和此前参与的项目更多是写字楼，偶尔涉猎商业，也是相对简单的社区商业。购物中心业态复杂，竞争激烈，风险不小。但风险高意味着收益高，相对于写字楼稳定的收益，成功的购物中心项目收益诱人。

苏鑫谈到，城市更新的本质是空间功能和消费者、城市居民需求产生脱节，空间满足不了新的消费人群需求，而重新进行改造和升级。90后、00后和五零后消费需求一定是不一样的。这很容易理解。

只是今天，在城市更新的空间升级中，在时代，技术开始越来越涉及空间与人的关系。

苏鑫打了个比方，现在越来越多的办公时间，不在办公室座位上，可能在出租上、高铁上、咖啡厅，如果没有新技术工具，比如电话会议，电视会议，或者vr等，办公效率就不够高，所以需要空间跟技术结合。

他介绍了一个关于灯和空间的创新项目：居家看书，或在沙发休息，或走到卫生间洗漱，整个过程灯是跟随你移动的，且可以交互，一伸手灯亮，一挥手灯灭，还可以调色温。创业者是个90后。

苏鑫有一种感觉，未来对城市更新产生颠覆性影响的可能是在行业之外的人。这种人可能没有资本背景、没有行业经验，但有技术、有idea、有勇气，可能是85后、90后。移动互联网时代发生的种种跨界打击已有很多案例。

但在中国，城市更新百万亿市场太大，不管是租赁、办公、购物中心，哪怕已经深耕10年，如果从100年的历史来看，仍只是刚刚开始。苏鑫说，即使像自如目前300亿估值，10之后再看，现在规模还是很小。

谈及城市更新的未来，数家千亿级城市更新资管是可以想见的事情，如同当下近30家千亿上市开发房企一样。

当然有个坎必须过，那就是公募RIETs的正式推出。其实这件事已经讨论了十年以上，但苏鑫对此很有信心。

股市是怎么出来的？ 当年创设者几易其稿而不得通过，于是找了一位老领导。领导只加了一个帽子：中国要解决国有企业的融资问题。

当下的公募RIETs正在等这样一个契机。一方面大宗物业的投资需要更好的退出机制，另外一方面中国老百姓的钱除了股市和炒房之后，也需一个更加稳健的投资渠道。不论美国或者欧洲，公募REITs正承担这种百姓养老钱稳健增值的职能。

2009年成立的高和，如今刚刚十年。10年磨一剑，专注于城市更新的高和，如何定位自己？

苏鑫的答复是做城市更新赛道上适度领先的从业者，并积极推动城市更新论坛。因为在这个赛道上没有人能做全，需要一个安卓系统，给各个领域的城市更新者提供服务。城市更新论坛今年是第三届，苏鑫透露将由万科承办，今年10月20日在广州举行。

乐居财经与高和资本合伙人苏鑫的对话精选：

谈与大悦城合作共同基金：高和第一次做社区购物中心

乐居财经：高和与大悦城的合作是如何发生的?

苏鑫：一般大开发商从开发向资管型转变过程中，需要一个金融的外部助力的合作者。这个金融合作者一定是在这方面已经做了很长时间，就跟他们（开发商）在某个领域，比如资管这方面很强。（大悦城）可能需要退出的能力，投资的能力，作为高和，也需要在某些领域（比如商业地产）有一些资管能力（合作者），这样双方才能够契合。

然后像大悦城春风里这个项目，最终的决策机构是基金，合作基金一定是投委会来决定。投委会是双方六个人，在包括产品、设计、预算等各方面都要达成共识。

所以换句话说就是高和希望找到在某个细分领域已有深度运营能力的合作方，然后他们（大悦城）需要资本的助力来形成由开发向资管转变的过程。大悦城在购物中心运营上已经很专业，双方可以通过交流快速产生信任和共识。

乐居财经：这个基金的未来目标是什么？

苏鑫：基金的业务方向很清楚，就在北京及其周边，当然可能短期以北京为主，它是一个区域型的购物中心，符合消费升级。我们希望通过这个案例，让更多的人知道，传统的一些购物中心可能不能满足消费需求，尤其是百货业态，可以跟春风里来合作，所以我们希望基金在未来一两年的时间可以把它投出去。一期一期的跟大悦城合作。当然还可以做一些写字楼，它是一个城市更新的一个基金。

乐居财经：高和之前做写字楼多一些，现在涉猎商业了是吗？

苏鑫：其实商业以前我们也做过，比方说跟金茂，我们也有合资基金，做的是金茂在重庆的一个街区商业。今年应该退出了。但是街区商业相对运营简单一些。春风里这种区域型的购物中心确实还是第一次。

乐居财经：写字楼跟商业相比回报哪个更多？

苏鑫：写字楼的租户相对运营的要求简单一些，持续性会更好，挑战和竞争也没那么激烈。购物中心就相反，竞争非常激烈。所以两种的还是有些不同。从收益来讲，购物中心的风险大，一般来说回报就会高一些；写字楼相对稳健，回报可能就会低一些。当然结果还得因项目因基金而异。

谈城市更新趋势：有信心公募RIETs会出来

乐居财经：城市更新是当前行业热议话题，请问现在看城市更新的趋势是什么？

苏鑫：我们也一直琢磨城市更新的趋势到底是什么？就像我们在梳理高和的战略，你会发现看短期相对容易，可以说（长租）公寓是个趋势，联合办公是一个趋势。但好的战略一定能看到七年以后或者更长时间。长期的趋势，比方证券化。十年前就开始讲，RIETs到现在还没有出来，到底是不是趋势？当然是，因为它是一个商业地产终极的一个金融解决方案。

乐居财经：您还是相信公募RIETs会最终出来是吗？

苏鑫：商业地产核心一定是持有。谁来持有？开发商上市公司很难持有，因为每个表内，都是有限的。所以必须要让这些有稳定现金流的核心资产，通过证券化让老百姓能买得到，这样老百姓就可分享城市的红利。同时在中国能解决一个现实的问题，老百姓手上的钱能投什么？除了和房子。老百姓投资的目的是为了解决养老的问题，他需要稳定的长期的现金流，不是为了追求高回报，不是为了炒。不光是中国，在美国也是如此，REITs很多人买的目的还是为了追求稳定而长期的回报。

乐居财经：因为中国公募RIETs出来还有多久？

苏鑫：什么时候出现我不知道。我就举一个例子，我看了一本书，叫《股爷您上座》，讲中国的资本市场，就是怎么形成的？

当时一帮人想用美国的模式在中国搞资本市场，搞了一个两个三个方案都通不过。后来他就找了一个老领导，问为什么不批准？领导翻了第一页，说给加个帽子：中国的资本市场是要解决国有企业融资的问题……换句话说，就中国很多资本方面的事情需要有相关方面的考量。

但我至少看到一个契机，就是首先城市更新肯定不是房地产。它有非常复杂、非常长的服务链条。对城市发展、解决就业问题，不论在美国还是欧洲都一样有价值。

然后，老百姓不能炒房，他需要一个新的投资渠道……只要有这种政治契机，就像科创板一样就可能突然出现。

谈开发与城市更新：未来会出现千亿级资管上市公司

乐居财经：怎么理解城市更新

苏鑫：一个城市的建筑会老化，更重要的是功能，它的空间功能和消费者的和城市居民的需求会产生了脱节。

90后和00后和五零后消费需求一定是不一样的。城市更新它本质是这个空间满足不了新的消费人群需求，而重新进行改造和升级的过程。

乐居财经：怎么看开发商做的旧城改造？他们需要你们的金融支持吗？

苏鑫：如果城市更新是它的主战场（他们需要）。不是主战场，城市更新只是一个棋子，一个实验、一个观察，他们可能表内就够。我们看不到一个上市公司，通过上市的股本持有一堆物业。因为上市公司需要roe高。高周转公司ROE高。

如果城市更新别人用资管的形式有退出机制，那就会比你只用股本持有的roe高，你的股价就上不去。

乐居财经：您如何比较房地产开发与城市更新的赛道？

苏鑫：开发市场和城市更新市场这是两个不同赛道。开发市场的规模会稳健持续一段时间，但增长的空间不会太大，不光是政策的问题，从消费需求是如此。城市更新是持续的，不断的。未来一定会出现千亿级资管上市公司。

如果我们对比计算机PC时代和移动互联时代企业，应变不一样，结果也不同。

有的应变的还不错，比方新浪，有一个微博；有的可能就没落了。但还有些企业可能在三年前没听说过，比如今日头条。不同的赛道，你在转移赛道过程当中，你有优势就有劣势。小新企业刚起步，没有包袱，但他也缺少资源，缺少资本，就看谁在这赛道里谁看得更清楚，谁更坚决能走下去。

谈城市更新发展：技术参与空间可能是常态

乐居财经：请您谈谈城市更新论坛吧。

苏鑫：为什么城市更新论坛不是一两家企业发起的，是58家，第一年就58家机构和企业发起的，有做运营的，有做资本的，有做开发的。

大家知道这个赛道很大，但是没有一个人能够把这些东西都串起来，有的能做公寓，有的能做购物中心，有的能做写字楼，你在某方面可能有优势，但是都结合在一起不可能，所以城市更新论坛，希望做成一个“安卓系统”。在这个平台（系统）上，每个人都很小，包括万科都很小。

我们每个人都需要有这种共识，最终面对的是消费升级，面对的是消费者，满足他的需求，而这个需求是不断改变的。所以高和角色也比较清楚，第一我们是一个可以叫适度领先的从业者，因为我们做了十年（城市更新）没做过别的；第二我们希望积极的推动城市更新论坛。今年是第三届，是万科主动提出来 10月20日，在广州举行。

乐居财经：在城市更新的内容上，您看过一些有趣的内容吗？

苏鑫：我看过一个小孩，90后，没有做过房地产。他就在伦敦学了产品设计的硕士，就回来带一个团队，用了两年时间做一款灯。这款灯的特点是，当你在居家看书，或在沙发休息，或走到卫生间洗漱，这个过程灯是随着你而移动的，而且可以交互。比方说我一伸手，灯亮，我一打响指灯就灭了，我还可以调色温，比如听音乐的时候，调昏暗一点。

我问卖多少钱？他说现在卖1万块钱，未来只要能够销量1万个以上，就卖3000块钱。我说怎么这么便宜，是一个球形灯技术和滑轨？他说对。智能手机最便宜的可能一千块，所有功能都跟苹果没有太大区别。它里边的摄像头、录音、感应器都有，这些技术早已经成熟，只不过没有人去运用到空间里。

现在用开放性的思维做城市更新，就要关注技术。以前做空间的人不管技术，因为以前的技术不成熟，它跟空间的这种互动给你的体验感没那么强。

以后技术参与空间可能是一个常态。比方说，现在我们办公的时间，50%不在座位上，可能在出租车上、高铁上、咖啡厅里，如果没有新技术工具，比如电话会议，电视会议，或者vr等，你的办公效率就不够高。所以需要空间跟技术结合。