【我的美好城事】上海20年楼市故事未完待续

如果连续三年架着相机对着上海任意一个地方相同角度拍一张照片，你会惊讶地怀疑这三张照片是否摄于同地。更不要说经过20年飞速发展后的大上海，我们的住房也在悄然发生着巨变。今天笔者就说说20年来我们老百姓买房与开发商那些楼盘的一些往事。

在笔者眼中，这20年的上海住宅楼盘大致经历了三个阶段：萌芽试水阶段、雨后春笋阶段、平稳发展阶段。

萌芽试水阶段（1999年~2007年）：羞答答地“开”

1999年的上海，田子坊还只是个下雨一地泥水天晴一片尘土的马路集市。那一年，延安路高架外滩下匝道刚刚造好，这个“华美的弧形”还被上海市民誉为　“外滩最佳观景点”，人称“亚洲第一弯”。“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的概念依然在上海人心中普遍很有市场。

　　瑞虹新城

那一年，位于虹口区的“瑞虹新城”项目刚刚开始开盘销售，销售价格1万元/平米。当时老百姓觉得这个价格是天价，感觉这辈子都买不起了。1万元每平米在当时上海是什么水平？笔者还清楚地记得，杨浦区新建商品房普遍在4千元-6千元/平方米左右。

那么郊区呢？2001 年末，一个很偶然的机会，笔者了解到莘庄当时 “名都新城”项目，开发商开价3千5百元/平方米。

瑞安房产是会做生意，瑞虹新城，新天地，创智天地，这三个项目都是拉动整个地区整体价值标杆性项目，的确厉害。

当年瑞虹新城也算蛮高调，他们和上海电视台一档综艺节目《智力大冲浪》合作有奖游戏竞赛，最后大奖就是一套虹口瑞虹新城78平米的房子。有据可查，最后夺得总冠军的那位先生叫汤澜。

不过很快，瑞虹新城就不算什么了。因为2004 年10月29日，位于上海小陆家嘴的滨江豪宅汤臣一品正式开盘，无数人的目光聚集与此，或因为它的奢华，或因为它的绝傲，纷纷议论至今不休。

汤臣这块地，属于浦东片区最好的一块土地，占地2万多方，当时（1994年）的土地出让金还是以美金计算，政府出让的地块总额度为5820万。2005年1月，汤臣集团追加1800万美元投入。因此，汤臣为这一地块总共付出7620万美元，约6亿元的土地代价。按照汤臣一品容积率做满142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是4225元/平方米，当时上海的均价3000元左右，而且都是浦西市中心的好位置。而对于汤臣的这块地用今天的话来说一定是地王。

时至今日，“汤臣一品”对于广大上海老百姓来说依然是那样遥不可及。只有巨商富贾、文体明星、社会名流们才能与之画上等号。

　　汤臣一品

相比汤臣一品万众瞩目，上海紫园别墅则可以称得上“静悄悄地开”。2000年启动的上海紫园位于佘山南脚，北临山前水系紫潭，占地面积1389亩，有300余亩水域蜿蜒其中，形成13个岛和1个半岛，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连，临水别墅均配有私家码头，整个社区采用全石材铺路，在沪上别墅项目中几乎是“独此一家，别无分号”。

上海紫园网罗大量国际名家，共打造268栋不同风格(包括北美、地中海、赖特式草原、巴洛克式及中式庭院等风格)的别墅。

2003年，位于佘山南坡(向阳一侧)的紫园8号别墅以1.3亿元的总价推出，一举成为区域标杆楼盘，更开创了国内亿元别墅的先河。

2013年9月，紫园第二代楼王——名为“外滩印象”的99号别墅竣工，该栋别墅也是268栋别墅中的最后一栋。当时据开发商透露，99号“外滩印象”别墅售价必将超过10亿元。

还能说什么呢？只能借用德云社的一句名言：“爸爸的快乐你根本想像不到……”

雨后春笋阶段（2008年~2017年）：我想要怒放的生命

2008年次贷危机后，以“万保招金”为代表的龙头房地产企业纷纷开始在上海打下他们的“第一颗桩”。

自此上海住宅新盘也如雨后春笋般地在这座城市里纷纷出现。在这一时期，楼市出现了“刚需购房者”、“改善购房者”等新名词。商品住宅消费市场被进一步细分。

其中最具有代表性的刚需当属“中远两湾城”。

2008年，中远两湾城作为普陀区成交量排名数一数二的超级大盘，新盘均价不过20000-22000元/平方米，总价250万元就能拿下一套全新小3房。如今中远两湾城均价是多少呢？有兴趣的看官可以自己上网查一下。

“两湾一宅”是潭子湾、潘家湾和王家宅的简称。这里曾是上海工人运动的摇篮之一，20世纪90年代成为上海市中心城区面积最大、危棚简屋最集中、影响最广泛的棚户区。

后来“两湾一宅”改造项目被命名为“中远两湾城”，这个大型商品房小区的设计理念很超前——40%以上的绿化覆盖率，首层架空、疏密有度的建筑布局；6公顷中央公园等8大主题绿化和1.85公里长的苏州河景观岸线；还配备现代化九年一贯制中远实验学校，高标准幼儿园，中潭路商业休闲街，灯光网球场、阳光游泳池和高档会所等等，还有设备先进的大水量分质净水和生活垃圾处理系统……

这个项目2006年2月全面竣工。历时7年的开发建设，把一个贫瘠、落后的“两湾一宅”棚户区改造成为上海内环线内规模最大的现代化生态居住园区“中远两湾城”。目前，小区居住户数约1万余户，居住人口超过3万人。

如果说“中远两湾城”是那些年上海刚需住房改善的代表，那么“浦东星河湾”则是上海改善住房需求市场中的“神话”。

2009年，当时浦东花木板块新房就卖2-3万/平，但是星河湾要卖5万/平，这个价钱在当时可以随意买入市中心黄浦、静安、卢湾的很多核心地段的高端物业。

就是这个在中国浦东干部学院旁的高端楼盘，因为打造出“商人的后花园”的概念，让人们视其为维护和发展政商关系的重要资源，也正因此，当时能住进浦东星河湾可就牛了，身价没个千万去不了（五年前的“千万”，那在上海也都是精英中的精英了）。

那一年的8月到底发生了什么？有新闻媒体这样记录了浦东星河湾当日的销售盛况：“8月8日清晨7：00，意向客户陆续到场看房，……10：00开始签约。……上午9：30，浦东星河湾会所门口停满了名车。据项目物业统计，当日共有3000多车次。其中，雷克萨斯、奔驰、法拉利、宝马、沃尔沃等新款名车煞是惹眼。……早上10：00开始认购，10：05第一套房源售出，到下午3：00，已经认购230套，平均每小时售出46套。星河湾昨日为CBN记者提供的数字是，最终的销售总额达40多亿。据此统计，开盘6个小时，平均每个小时销售额超过6.5亿。”

如今，成为一名浦东星河湾业主基本是一个上海事业有成中产阶级最有含金量的一张名片。

　　浦东星河湾

平稳发展阶段（2018年至今）：房住不炒！

2018年以来，在中央政府“分类调控、因城施策”这一基调指引下，上海房地产市场进入了更加平稳有序的发展阶段。

随着“房住不炒”观念深入人心，十年前那些“日夜排队，一房难求”的现象在这座城市一去不返。

这两年笔者再去楼盘探访，发现上海购房者心态也好了很多。还记得狗年春节刚过时，宝山一新房项目案场里，一位家住周边的老阿姨早早前来咨询：“儿子有生的打算，需要置换套大房，听说这里有联排，平时他们小两口要上班没时间过来，我就先来看看。”

笔者问他：“这么早来是害怕买不到吗？”这位阿姨回答：“那倒不担心，我们今天计划要跑好几家楼盘，这只是第一家。现在好房子很多，关键是合适我们。”随即她又表示：“就算买不到新房，也是可以考虑的。我们就是为了自住嘛，选择很多的。”

网上有人总结得好：“上海楼市20年，看得见的政策和数字，看不见的悲欢与离合。”时间还在流淌，楼市故事未完待续……