6月份20个城市二手住宅销售价格环比下降，专家认为：房地产市场结构性差异或将加大

　　本报记者 张沛

　　经历了3月、4月份“小阳春”和5月份的“退热”，6月份我国市场成交延续趋势性下行态势。国家统计局最新发布的数据显示，6月份商品住宅销售价格涨幅稳中有降。其中，20个城市二手住宅销售价格环比下降；63个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，低于5月份的67个城市。

　　多地房价涨幅收窄

　　据国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落；一二线城市二手住宅涨幅回落，三线城市涨幅稍微扩大。一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均回落。

　　值得注意的是，6月份有20个城市二手住宅销售价格环比下降；同时涨幅超过1%的仅有呼和浩特、唐山和无锡3个城市，远少于5月份的12个城市和4月份的13个城市。在一线城市方面，北京和广州二手住宅销售价格环比持平，上海和深圳均下降0.1%。

　　新建商品住宅销售价格方面，6月份有63个城市房价环比上涨，少于5月份的67个城市。“这说明受近期房屋交易市场降温、房地产融资环境收紧、房企到位资金面趋紧等因素影响，各地房企已经主动积极降价促销，房价上涨城市数量减少，使全国70个城市房价指数环比增幅数据不会扩大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《金融时报》记者说。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，不论是环比还是同比，6月份70个城市房价数据出现了全面涨幅回落，原因主要是房地产调控政策收紧和信贷政策约束。“2019年上半年全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年192次房地产调控，上涨31%。”

　　从趋势看，张大伟分析认为，6月份作为房企冲刺半的最后一个月，供应量明显增加，成交量相对上升。但需要注意的是，在供应量井喷情况下，信贷政策不宽松，导致部分区域房屋价格出现波动。

　　“5月至6月份全国房地产市场继续分化，特别是部分城市政策再次收紧后，投资者有所观望，成交量上涨乏力，虽然大部分城市依然同比明显上行，但环比3月至4月份成交量已有所调整。”张大伟说。

　　楼市结构性差异或将加大

　　“在‘房住不炒＋因城施策’总基调下，以稳定为目标的高频政策对冲以及地区间政策松紧互现的局面将成常态。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《金融时报》记者，下半年房地产市场成交变化趋势将相对平稳，房价涨幅总体在可控范围内，但结构性差异或将加大，成交热点将重回一二线城市。

　　一方面，一二线城市购房需求依然强劲。在供应端，房企将积极把握政策宽松小周期下市场预期好转的契机，推盘积极性增强。夏丹认为，一二线城市在房贷利率和审批放款效率等信贷支持方面有明显优势，将为需求的释放创造条件。“下半年银行受信贷额度限制，相对于上半年的贷款数量及效率预计会呈现季节性下降，但这并不是由银行主观上缩减房贷造成的。”

　　夏丹预计，下半年一二线城市房价可能出现小幅增长，但上涨空间会受到一定限制，相机抉择的政策工具具备对房价波动进行逆向调节能力，部分城市房价增速“冒尖”可能会引发地区政策收紧对冲。

　　另一方面，三四线城市是房地产市场成交下行压力的主要来源。三四线城市对“四限”边际放松并不敏感，却间接由于一二线城市楼市转暖，现阶段所能享受到的溢出红利将减小。

　　“下半年三四线城市楼市基本面可能明显走弱，成交量同比去年将下降，房价将从高估值向合理回调。”夏丹说。

　　研究院宏观分析师袁雅珵对《金融时报》记者表示，1月至6月份商品房销售面积累计同比下降1.8%，降幅再度扩大0.2个百分点。虽然6月当月降幅有所收窄或与半年末房企冲业绩有关，但难以持续。

　　“近日银开展约谈业务增长过快的，发改委要求对房企海外发债加强约束，房地产融资监管再次趋严。预计后续房价下调城市数量会进一步增加。”袁雅珵说。