融资渠道再收紧“找钱难”或致房企下半年投资意愿减弱

　　今年上半年，房企融资经历了巨大起伏。但从5月份以来的情况看，监管层面对房企融资持续严控，而这一情况在进入下半年后延续。

　　与此同时，房企集中还债期也将在下半年到来。(行情,)的统计显示，2019年上半年存量境内房产债到期金额仅513亿元，但下半年则达到2306亿元。债券和一般中期票据下半年压力比较突出，2019年上半年到期金额分别是184亿元、50亿元，下半年到期金额则分别是715亿元、242亿元。

　　多位业内人士向记者表示，下半年房企融资环境会进一步收紧，资金面压力也会进一步加大。

　　资金面仍将有阶段性压力

　　对于房企下半年的融资前景，用益研究员帅国让认为，从目前监管的态势来看，对房企融资严监管趋势始终没变，表明监管层对领域风险高度重视。因此，对于房地产行业来讲，房企融资环境会进一步收紧，资金面压力也会进一步加大，未来房地产企业可能会面临新一轮的洗牌。

　　从监管层近期对曾一度被视作是在主流渠道全面封堵后的房地产行业“救命钱”——信托资金的收紧就可见一斑。

　　普益标准数据显示，今年上半年，投向房地产领域共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元，平均预期最高收益率8.7%，是最多的投资领域。

　　普益标准分析师龙燕表示，今年以来市场发展迅猛，同时也成为违规问题高发领域。在“房住不炒”的政策背景下，银发布“23号文”，后续约谈多家，旨在整治房地产信托市场乱象，有效防控房地产领域风险。在一系列监管措施下，过热的房地产信托市场有望降温。银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化。

　　因此，房企也频频抛出新的融资计划并采用多元化融资方式。如在信托融资收紧时，房地产私募债在6月就有。据民生证券统计，今年1~6月，公司债和短融增速较快，定向工具和资产支持证券增速较低，而中票则累计同比负增速。其中，私募债在1~6月同比增长126.2%。

　　房企投资意愿或减弱

　　上半年，融资“窗口期”等因素助推了房企投资加码。而在融资环境边际收紧的情况下，业内普遍认为房企下半年会谨慎投资拿地。

　　同策研究院院长表示，在资金面收紧的情况下，房企在三季度应该还是会面临阶段性紧张。从投资拿地的角度来看，一部分中小企业投资拿地开始谨慎，但是TOP10房企还是在积极布局。

　　(行情,)也指出，融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限，更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱。预计下半年房地产投资增速会有所回落，土地市场热度降温。

　　同策研究院监测数据显示，TOP20上市房企拿地金额和面积集中度明显下降。从成交金额来看，TOP20上市房企6月土地成交金额1952.96亿元，环比下降13.4%，同比下降26.06%。TOP20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的40.55%，占比较上月降低4.19个百分点，较去年同期降低32.2个百分点。

　　张宏伟进一步指出，从4月下半月到5月，房地产市场就面临需求动力不足，这一情况可能还会延续到三季度，市场整体状况不好的情况下就会影响房企回款。而资金端收紧，再加上销售回款下滑，房企从三季度面临的压力会是比较大的。四季度可能还会再来新一波的以价换量。

　　一位地产基金人士向《每日经济新闻》记者表示，融资收紧肯定会对房企资金面有负面影响，但程度不会太深。从去年做的草根调研看，房企利润还是可以的。对于大房企来说，成本优势则更明显，融资集中度也会持续提升。

　　房企正在经历一次“缩衣紧食”的考验，一次对“钱袋”的保卫。

　　值得注意的是，近期新光集团、银亿股份、中弘股份等企业相继曝出债务危机。其中，中弘股份甚至因为债务爆雷于2018年12月退市；银亿股份也在今年6月因债务问题提出破产重整申请。

　　克而瑞研究中心总经理林波直言，2019年二季度以来，一些大型房企还能依靠银行融资，但中小型企业的境内融资渠道逐渐遭遇压缩，压力越来越大，净负债率较高、融资成本较高的房企更可能面临更大风险。

　　中小型房企融资压力倍增

　　克而瑞数据显示，今年一季度过后，从4月份开始房企单月融资便持续减少。5月份房企发债规模大幅缩水，95家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值；至6月份单月融资已经降至两年来的最低值，仅为492亿元。

　　“当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限，小企业融资则更加困难。”同策咨询指出。

　　而在融资环境收紧的下半年，小型房企或是“第一波”遭受冲击的。

　　林波表示，一些资金紧张的企业，想融资则只能走非标融资，如信托、基金、理财。而即使是非标融资，政策趋势也愈发紧张，如针对公司产品，政策已要求“不允许超过6月份”，即后续不允许新增规模。

　　随之，海外发债成为不少房企保证资金的途径，5~6月的房企海外发债虽然发行量环比是下降的，但比例逐渐上升。

　　今年上半年，房企境内外债券类融资总额4286亿元，其中境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点。

　　“海外发债明显放量，主要就是因为国内发债过审批很少，资金紧张的企业不得不选择其他渠道。”林波表示。

　　但不容忽视的是，境外债券融资成本达8.34%，较2018年增长1.19个百分点。而2019年以来，房企新增债券类融资成本为7.25%，较2018年全年上升0.77个百分点，普遍呈上升趋势。

　　境内渠道受限，海外成本攀升，对中小型企业而言压力不容忽视。

　　克而瑞分析师房龄告诉表示，6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%。其中如华南城及(行情,)的票面利率分别达到了11.875%、11%，若算上综合融资费用，实际成本还将更高。

　　财务不良企业或陷危机

　　在这一场行业优胜劣汰中，资金周转率低、债务压力大且紧急的中小房企，面临的压力和风险首当其冲。

　　以银亿股份为例，其市值一度达400亿元。2016年银亿以120亿元的价格开启收购美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇，转型“房地产+”双主业的综合性公司。为筹措资金，亿银选择了举债与股权质押，埋下了债务危机的导火索。

　　2017年地产调控加码，银亿务雪上加霜。加之汽车行业寒冬来临，汽车业绩大幅下滑，导致2018年银亿股份的总净利润仅为-4.74亿元。伴随债务到期，2018年银亿的持有现金降到了历史新低的8.35亿元，而现金短债比则下降至0.09，短期的偿债压力巨大，最后出现债务违约。

　　一位不愿具名的机构人士向记者表示，“很多中小房企目前可能还未必到银亿这个地步，但一些小房企已经开始卖项目，这是出现生存危机的前兆。”

　　除短期债务高企，净负债率较高、融资成本较高的企业，同样面临风险。

　　据克而瑞数据，目前房地产业内平均净负债率约70%，不少企业净负债率超过100%，比如泰禾的300%，中南的160%。

　　上述机构人士认为，这类企业需要尽快把现金周转出来，才能抵抗风险。

　　但不容忽视的是，不少企业都参与了2016~2017年的高价拿地，甚至有些房企货值里约80%土地都在三四线城市。

　　林波认为，失去了棚改红利的三四线城市，去化速度下降明显，一些重仓三四线的房企销售压力会明显增加。“重仓三四线城市的这类企业，如果现金无法覆盖短期负债，要么在项目股权上进行处置、转让，回笼资金，要么以房抵款、向供应商押款；当然，最简单的办法还是降价促销。毕竟在这一波行情中，如果项目去化一旦出现问题，没有踩准节奏，等待房企的将是灭顶之灾。”

　　面对风险，企业有哪些“降压”办法？

　　林波指出，如果前两年拿的土地能顺利变现，对企业现金流、资金链就不会造成影响。所以，高周转、能够在时间内完成销售和资金回笼，依然是房企“自救”的关键。

　　“此外，处在调控中，如果企业出现资金问题，要么去融资，要么卖资产。”一位业内人士直言。

　　“在债权融资受限的情况下，越来越多房企选择股权融资，通过项目子公司部分进行融资。”上述人士认为，多元组合融资，也是房企多采取的方法。

　　如(行情,)、(行情,)就采用了境内、信托贷款、其他债权融资三种债权融资方式；(行情,)采用了境内银行贷款、信托贷款、发行公司债三种债权融资方式；(行情,)采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种债权融资方式。

　　责编 祝裕