敏捷集团：“黑马”浮沉 ｜ 起底隐贵房企？

[编者按]它们，低调，神秘，家底殷实，它们顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注广州的敏捷集团。

策划：陈海保

统筹：王敬宾 王彩霞

撰文：赵盼盼

编辑：于婞

敏捷进入地产行业时，正是华南板块即将崛起的时候。“中国楼市看广州，广州楼市看华南”，在中国史上，华南板块的开发有着举足轻重的意义，以祈福新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园等为代表的“华南八大金刚”，开启了楼市千亩时代。

似乎是粤派房企的统一风格，敏捷集团亦是十分低调，创立之初可供查阅的信息非常少。官网显示，敏捷集团成立于1993年，自1998年正式涉足房地产开发领域。

这也是房地产史上比较重要的一年。粤派开发商依旧耀眼夺目，深圳出现了两家企业——深圳地铁集团、花样年集团；而在广州，海伦堡地产诞生了，奥园、敏捷都迎来发展史上的转折点，还有闽系的建发、正荣，京派的华夏幸福、北京城建，渝系金科、新希望等等，也都诞生了。

彼时的敏捷集团还籍籍无名，而万科在那年成为中国最大的房地产开发公司。

这家广东老牌房企，前些年也以“黑马”姿势从房地产市场脱颖而出。然而，尚未站稳脚跟，敏捷集团便因急于上市而战略错步，加上当时负面缠身，导致发展缓慢、上市计划被搁浅。在近年来房企纷纷抢滩多元化布局上，敏捷集团也总是显得“慢半拍”。

但自2017年以来，敏捷集团抛开稳健风格，开始积极拿地扩张。地处大湾区，又是本土企业，占尽天时地利，沉寂多年之后，当年的黑马是否还能一鸣惊人？

草根逆袭

位于番禺的锦绣生态园，是敏捷集团在广州的第一个项目。这个项目地块面积为2万平方米，是谭炳照从广州市番禺区钟村房地产开发公司手中以320元/平方米的价格买来的，于1998年破土动工。为了开发该地，谭炳照专门筹备成立了一个项目公司——锦绣地产。

直到今天，锦绣地产依然是敏捷集团在地产开发领域的旗舰品牌，其开发的锦绣银湾、锦绣半岛、锦绣华庭、锦绣新城等锦绣系列产品，成为敏捷集团旗下两大金字招牌（“锦绣”和“敏捷”）之一。

锦绣生态园一举成功，开盘时以高性价比吸引众多人关注，场面十分热闹，该项目后荣获“广州最畅销楼盘”、“广州年度销售套数第一名”等奖项。敏捷集团正式站稳广州市场，成为番禺主要开发商之一。

当时，敏捷集团推出一种低价拿地、拿地后快速开发的“敏捷模式”，据了解，其开发楼盘从竞地成功到取得预售证，曾经创下最快100天的纪录，且价格比周边楼盘低，快速销售并回笼资金，成为敏捷集团早期的生存法则，及房地产市场营销的经典案例。

此后几年间，敏捷集团以珠三角为核心，向广东其他城市辐射，开发面积超250万平方米，全年在建楼盘高达15个。从无名小房企成功逆袭，一跃成为华南实力房企之一，为敏捷集团进军全国市场打下了坚实基础。

敏捷集团官网显示，目前公司已发展成为一家涵盖住宅建设、城市更新、生活服务、酒店及商业运营、物业租赁、文旅开发、优质教育等多元化业务的综合性企业集团。公司总资产超900亿元，已开发各类物业总建筑面积近3000万平方米，员工总人数超过20000人。

但值得注意的是，在2007年碧桂园上市招股说明书附录中曾提到，华南碧桂园项目由广州碧桂园公司持有50%的股权，另50%的股权由广州市真诚房地产开发有限公司持有。

据相关信息显示，广州市真诚房地产开发有限公司由敏捷地产创始人谭炳照及谭妹分别持有90%及10%的股权。

谭氏家族

敏捷集团很低调也比较敏感，一位接近该公司的人士透露，“一些信息不轻易输出，公司人较少谈及老板及家族事迹。”

敏捷集团创始人谭炳照是谭氏家族的核心人物，在房地产圈也一直是低调、神秘的存在。乐居财经查询公开资料发现，不光其家族人员架构信息寥寥，就连谭炳照的相关报道也少得可怜，且大多为扶贫、慈善等社会公益活动。

据了解，谭炳照出生于1963年12月，祖籍广州番禺，母亲是梅州客家人。据财新报道，他早已移民香港，同时还担任新西兰番禺同乡会理事会主席。广东曹姓官员贪腐案发后，谭炳照前往新西兰。

敏捷集团是一个家族化比较严重的企业，内部裙带关系错综复杂，谭氏家族麾下拥有100多家全资及控股企业，家族其余人在多家子企业中担任要职。2016年胡润房地产富豪榜，谭炳照家族以110亿排名第42。

企查查显示，敏捷集团（核心平台是广州市敏捷投资有限公司）目前法定代表人为谭月华，任职敏捷集团执行董事兼总经理，关联企业107家；股东为广州锦绣投资有限公司、谭汇川、广州敏骏房地产有限公司，分别持股74.5%、21.25%、4.25%。疑似实际控制人为谭汇川，总股权比例为92.7784%，谭汇川职位为敏捷集团监事。敏捷集团对外投资91家企业，控股企业90家。

从一家名不见经传的小开发商一路成长为地产界的“黑马”，敏捷集团也曾经是业内人士口中的奇迹，但家族化严重、不懂得放权，成为敏捷集团在发展道路上遇到掣肘和瓶颈的内在原因之一。

一位资深地产人士认为，如果能像其他家族企业一样，适当放权，招募职业经理人入企业，增加一些新鲜血液，对敏捷集团未来发展来说，或许更好。

昙花一现

2013年，对敏捷集团来说是一个重大的转折点。这一年敏捷集团迎来发展高峰期，频频传出上市消息，但这一年之后，上市之声逐渐沉寂，负面不断，集团发展受限于稳健定位，屡屡错失市场机遇，导致其与其他品牌房企差距越来越明显。

在此前一年，敏捷集团全年销售额首次突破百亿，2013年，敏捷集团又以全年210亿销售金额和211万平方米的销售面积，进入中国房地产企业销售排行榜前40。在广州市场，更是以销售面积排名第一、销售套数和金额排名第二，登顶广州楼市榜首，风头一时无二。

要知道，同年碧桂园的销售额不过一千亿出头，去年刚过千亿的富力也才400多亿，敏捷集团无疑成为市场潜力最大的一匹“黑马”，为众人所看好。当时，敏捷集团给业界最大的感受是：新盘一个接一个推出，地段配套都很优越。

业绩规模双增长的优异表现让敏捷集团尝到了成功者的喜悦，上市计划开始酝酿。也有苗头指出，早在2011年，敏捷把敏捷地产变更为集团公司，改为“广州市敏捷投资集团有限公司”，就似在为上市铺路。

而2013年借着风头正劲，敏捷集团准备把这一计划变现，大量产品入市，以求冲刺业绩做靓报表，或正是为该计划打基础。敏捷集团负责人也表示：一直对赴港上市有兴趣，在合适的机会，将会有计划推进。

在2014年初，敏捷集团收购了香港一家的债权，被认为要，但该消息并未得到敏捷方面证实。

几乎同时，快速扩张的后遗症开始显现。谁能想象，一家刚刚成为广州销冠的房企转眼就成了拖欠员工工资的“无赖”，甚至为迅速回笼资金不得不降价促销，加上政策紧缩、市场下行，敏捷集团开始有点吃不消了。

所以看2014年初的新闻很有意思，一方面报道敏捷集团举步借壳拟香港上市，另一方面报道其被质疑资金链断裂、拖欠工资、老板出逃等。

随着风波渐劲，敏捷集团上市计划也戛然而止，辉煌好似昙花一现，瞬时便归于沉寂。

战略转型

2017年9月，敏捷集团在报纸、微信朋友圈发布了一则“粤西区域诚寻土地”信息，明确寻求优质土地合作的意愿，引发市场关注。对此，敏捷相关负责人表示：集团一直在都在寻求优质的土地。

自2013年之后一直较为沉默的敏捷集团，此次高调发声，可以想见市场竞争给房企带来的压力；而另一方面，也能看出敏捷集团意欲摆脱“稳健”、想要快速发展的心思。

据了解，2017年以来，敏捷集团一改往日低调，通过收并购等方式积极拿地，光是2017年一年，就通过公开竞拍取得全国12幅开发用地。

与此同时，一家名为敏捷控股的上市公司进入市场眼帘。资料显示，敏捷集团在2017年通过债券收购方式买下嘉域集团，改名为敏捷控股，不过其经营范围为电子消费品及家居电器用品等，并不涉足务。

之后，敏捷集团是否会借壳上市，我们不得而知。但可以知道的是，近年来，在房企们都在争分夺秒、竞相赛跑布局多元化业务，加之大湾区政策利好，广东外来房企增多，竞争压力加大，敏捷集团也开始着急了，虽然行动上总是慢半拍，但慢跑总好过原地不动。

7月2日，由乐居财经独家发布的《2019上半年中国房企权益销售增幅榜》显示：敏捷集团在2019年上半年实现权益销售金额247.1亿元，以57.39%的业绩增幅位列第一。

就在一周前，敏捷集团长租公寓泊舍正式发布，在长租公寓市场开始转淡的情况下进入该领域，不知是机遇还是挑战。