多地二手房开启下滑模式，楼市的火爆还剩几分真？

最近和朋友聊天，聊到一个很有意思的观点。他认为：

如果不是因为限价，楼市早就凉了！

众所周知，政府限制新房价格，就是为了遏制房价过快上涨，给楼市降温。

他怎么会得出这种相反的结论呢？

原来，这个朋友认为，在部分热点城市，之所以会出现万人摇号、排队抢购的火爆场面，正是因为限价造成了新房和二手房的严重价格倒挂。

人们出于逐利目的，以“买到就是赚到”的心理，就算不是刚需，也会奋不顾身地加入到抢购新房的行列。

“不信你看看，那些市场不温不火的地方，肯定是新房和二手房价格差不多，或者价差很小的地方。”

所以，那些看上去各种抢购，火爆异常的楼市，其实只是一种表相？用中医的话说，是“虚火旺盛”？

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7月底，深圳房地产调控政策再加码，主要包括五个方面：第一，商品住房对企业禁售；第二，增量用地的新商住公寓禁止买卖市场流通，存量商住公寓限售五年；第三，新购入商品住宅限售3年；第四，离婚2年内无法提供非“假离婚真买房”证明，再购买则算“二套”；第五，加强市场整顿。

业内专家分析认为，本次调控政策发布，关注的点最主要的其实并不在具体内容上。因为从内容上看，这次推出的主要政策并不“新”，主要以堵住投机漏洞为主，是差别化调控的表现。

更值得深入思考的地方在于，这次政策为何会选在此时出台？以及，市场会如何反应？

对于前者，贝壳研究院观察认为，深圳此时加码调控主要是因为前期新房楼盘销售火爆。例如招商双玺三期、万科蛇口公馆、华润城三期等。其中华润城倒挂程度超过20%，中签比例不到10%，从而形成楼市的“表面火热”。

限价导致价格倒挂并激化需求，导致了虚火旺盛。这次调控大概率是对这些过热现象的响应。

既然是虚火，那么必然不是身体状况的真实反应，至少不是全面反应。

从数据来看，深圳楼市的情况也说明了这点。

来自贝壳研究院的数据显示，深圳2009年就已进入存量市场，2017年二手房成交占比71%，是以二手房为主导的市场。

也就是说，从成交占比来看，二手房市场的表现应该更具有代表性。

而2018年上半年深圳二手住宅成交3.4万套，环比减少2.5%，同比增长16.2%，但是整体处于较低水平。价格方面，2018年7月均价为57758元/平，环比下跌3.4%，同比上涨4%。从成交量和价格的角度，二手市场实际上是稳中有落，并没有个别新房表现的那么热。

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出现新房和二手房价格倒挂现象的，自然远不只深圳一个城市。

在另一个比较有代表性的热点城市杭州，同样出现了新房销售火爆的场面；无独有偶的，也被业内人士认为，“如果不是限价造成一二手差价，哪里来那么多人抢房子？”

据杭州当地媒体报道，自杭州新房摇号政策出台后，很多购房者都开始了绵绵不绝的摇号生涯，摇了5次、8次的屡见不鲜，甚至摇了20次左右的也不在少数。

这些专注于摇号的人，对于二手房表示了极为坚决的拒绝之意，认为：

“二手房市场缺乏诚意，价格有点高。”

“一二手房倒挂太严重了，还是新房划算。”

还有一项调查显示，大多购房者在心态上也对一二手房价倒挂不认可。五分之二的购房者能接受5000元/平方米以内的价差，三分之一的购房者完全不能接受二手房和新房存在价差。

再举个青岛的例子。

几天前，青岛高新区的某新盘开盘，不少人彻夜排队购房，甚至花钱雇人来排队。有人调侃说，这些人抢的不是房，而是钱！

原来，这处楼盘的开盘均价是8000—9000元/平方米，而同一区域的二手房均价则在17000元/平方米左右。

简单算一下就能知道，如果能抢到一套100平方米的新房，转手就相当于赚了差不多100万！

有媒体经寻访发现，在限价已是普遍情况的高新区，这种一二手房价格倒挂的现象比比皆是。

此外，新房摇号抢房现象在南京、成都、长沙、武汉、西安等城市也都屡经媒体报道。

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价格是市场行为最真实的反应。限定价格虽然可以在一定程度上调控市场，却也同时掩盖了市场的真实需求。

相较于新房，各地的二手房市场或许更能反应楼市现状。

那么，在新房限价，一房难求的热闹场面下，另一边的二手房市场反应如何呢？

楼市现在到底是冷是热？

贝壳研究院对包括北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙、西安这13个重点城市的二手房市场监测数据显示，7月，这13城二手房市场普遍延续了6月开启的下滑态势。

具体来看，这13个城市中，除成都、南京成交环比增加外，其余城市均环比回落。

比如，成都由于“515”调控，对其6月市场造成较大冲击，成交大幅下滑，7月成交于底部反弹，环比增加30.9%，同比减少56.6%，成交绝对水平是2017年以来次低值，预计未来短期内成都市场将于低位运行。

另外，成交量下滑的城市中，长沙、天津、杭州及青岛4城降幅明显。

长沙受6月末调控升级影响，7月成交量环比腰斩，成交降幅最大；

天津成交量环比减少39.2%；

杭州近两月市场热度持续下降，7月成交量环比减少29.2%；

青岛成交环比减少21.2%，亦处在调控升级后市场下行期。

此外，深圳7月末出台“商品住宅3年限售”、“暂停企业购房”及打击“假离婚真买房”等调控政策影响，预计8月成交也将有明显下滑。

随着成交量的下行，多城均价也迎来下跌。13个城市中，南京、济南及北京均价环比基本持平，其余10城均环比下跌。

比如，西安环比下跌4.5%，在13个重点城市中跌幅最大；

上半年武汉均价保持平稳，在成交持续下滑背景下，7月均价环比下跌2.9%；

青岛、长沙及成都均价在调控升级后掉头向下，7月三城均价环比分别下跌2.9%、2.7%和2.3%；

天津均价水平在低位波动，7月环比下跌2.6%；

上海均价近两月跌幅持续扩大，7月均价水平降至2017年以来最低。

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业内人士分析认为，各大城市二手房市场回落的原因不可一概而论，要区别对待。

比如，青岛、成都、长沙等地主要是受调控政策加码影响。可以预计的是，最近刚刚发布调控严政的深圳，也将受此影响。

西安、杭州等城市等是因为前期市场过热，而这种热度没有足够的供需支撑，难以长期持续，造成的自发回落。应该算是市场的一种理性自然反应。

不论原因如何，二手房市场已出现分化，除少部分城市二手房市场依然坚挺，多地二手房市场已开启下滑模式是可以看到的。

预计今年下半年，在多数城市，新房的热闹还会持续，而二手房将可能处于趋冷态势。有意入手投资的，不妨仔细鉴别。

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