独家|保利发展洽谈收购北大资源资产 知情人士透露“已经摸过一轮项目”

财联社（广州，记者 陈业）讯，受间接控股股东北大方正集团重整阴霾影响，北大资源（00618.HK）至今未能走出经营困境。

日前，财联社记者独家获悉，保利发展（600048.SH）已与平安在洽谈收购北大资源资产事宜。“已经摸过一轮项目，是项目层面收购，还是整体入股，目前还不清楚，还在谈。”一位接近保利发展方面的人士表示。

另一知情人士告诉记者，保利发展从去年开始就已经在谈，但迟迟没有出结果。

对于保利发展洽购北大资源资产一事，北大资源方面回应称，“以公司正式发布的公告或信息为准”，保利发展方面则未予答复。

平安为何要和保利谈？

上述接近保利发展方面的人士向记者透露，目前保利发展主要跟平安在谈，但尚未尽调，需要签订相关协议后，才会进行尽调。

对于平安为何要和保利谈，相关分析人士认为，平安投资地产板块多以财务投资为主，其自身缺乏专业的操盘团队。同时，平安之所以投资方正集团或更多的是看中方正旗下优质的医疗资产。

上述分析人士亦表示，鉴于北大方正情况较为复杂，保利发展收购北大资源资产事宜仍存不确定性，即便有进展，相关审核流程也会较长。

由于陷入债务危机，北大方正集团2020年开始走上重整之路。重整中的方正集团不仅无法继续为北大资源的融资活动提供新的增信支持，还直接影响到了北大资源在资本市场的信用评级。彼时，北大资源自身的资金链也面临严峻考验，并一度引发了包括五矿信托在内的多起债务诉讼。

去年2月，北大资源还一度传出上架代售的消息，并称央企或国企可能成为接盘方。不过，该传闻随后被北大资源方面否认。

至今，受间接控股股东正进行实质合并重整影响，北大资源2020年年报迟迟未发。北大资源预期，其年报于2021年7月31日或之前寄发。

不过，与此前情形不同的是，北大方正集团重整有了新进展。2021年4月30日，北大方正集团重整参与各方已签署重整投资协议，并向北京一中院提交了重整计划草案；5月28日，重整计划草案获债权人会议表决通过；7月5日，北大方正集团管理人收到法院送达的编号（2020）京01破13号之五《民事裁定书》，法院裁定批准该方案并终止重整程序。

根据北京一中院的裁定及生效的重整计划，北大资源的控股股东拟变更为“新方正集团”，中国平安人寿保险股份有限公司（以下简称“平安人寿”）拟成为“新方正集团”的控股股东，中国平安保险（集团）股份有限公司作为平安人寿的控股股东，将间接控制北大资源。

另值得一提的是，据上清所公告显示，截至2021年1月18日，北大方正、方正产控、北大医疗、北大信产、北大资源的债权人共有725家向方正集团管理人申报了736笔债权，申报债权金额合计2347.34亿元。

而根据重整协议，平安将以370.5亿元-507.5亿元对价受让新方正集团51.1%-70%的股权。这意味着，平安的投入仅能填补方正集团部分债务窟窿。

保利逆势加大房地产投资

就保利发展与平安洽购北大资源事宜，一位投资机构高层向财联社记者表示，相比收购方式拿地，谈判拿地的可控性更高，成本也更容易控制。

北大资源2020年半年报数据显示，截至2020年6月30日，北大资源在天津、青岛、开封、武汉、长沙等18个城市，共拥有38个物业开发项目，北大资源的持作出售物业、发展中物业及未开工面积合计约741.1万平方米。

根据北大资源早前发布的盈利预警公告，预期其2020年年度将录得亏损约人民币17亿元。

而导致北大资源净亏损有多方原因：该公司称，“一是配合母公司的重整，导致该年度主动大幅削减约2/3交付面积以致收入减少；二是由于年度已完成物业发展项目的附属公司的资本化利息减少，故财务费用增加；三是为若干物业开发项目根据现行市况评估的可变现净值可能产生的减值亏损而作出拨备；四是由于延迟偿还银行及其他借款的索偿罚款增加，故其他费用及亏损增加。”

与北大资源资金紧张局面形成鲜明对比的是，保利发展手头资金较为充裕。去年12月保利发展召开临时董事会，将2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元，增长幅度为200亿元。彼时，这一举动多被解读为将增加土地支出款项。

在今年6月24日保利发展的股东会上，总经理刘平透露，“2021年保利发展计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元，相较去年上调后的金额同比增长17.9%。”

易居企业集团CEO丁祖昱认为，在“三道红线”融资新规背景下，保利发展等央企和部分未踩线民企手头资金更为充裕，机会较大。

数据显示，截至2020年度报告期末，保利发展剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比达1.82，实现“三道红线”指标全绿。